Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків з ПДВ і податку на прибуток підприємств в описаній у зверненні ситуації та з урахуванням узгодженої з Міністерством позиції, керуючись статтею 52 глави 3 розділу II Податкового кодексу України (далі - ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариством опрацьовуються окремі питання, пов'язані із придбанням майбутніх об'єктів житлової нерухомості (квартир) у замовника будівництва та подальшим їх постачанням фізичним особам, а саме:

1) чи звільняються від оподаткування ПДВ операції корпоративного інвестиційного венчурного фонду (далі - КІФ) та пайового інвестиційного венчурного фонду (далі - ПІФ) з наступного постачання майбутнього об'єкта житлової нерухомості третім особам в описаній у зверненні ситуації;

2) чи необхідно сплачувати ПДВ при здійсненні КІФ та ПІФ операцій з продажу / передачі майбутнього об'єкта житлової нерухомості фізичним особам в описаній у зверненні ситуації;

3) чи звільняються від оподаткування ПДВ операції КІФ та ПІФ з наступного постачання об'єкта житлової нерухомості (квартири) третім особам в описаній у зверненні ситуації;

4) чи звільняються від оподаткування податком на прибуток підприємств доходи, отримані інститутом спільного інвестування від здійснення операцій з об'єктами незавершеного будівництво / майбутнього об'єкта нерухомості в описаній у зверненні ситуації?

Разом з тим у зверненні не зазначено:

чи зареєстровані замовник будівництва, КІФ та ПІФ як платники ПДВ, чи ні;

чи замовник самостійно здійснював будівництво об'єктів житлової нерухомості (квартири), чи залучав до такого будівництва генерального підрядника;

чи майбутній об'єкт житлової нерухомості та об'єкт житлової нерухомості (квартира) придбавався КІФ та ПІФ з ПДВ, чи без ПДВ.

У зв'язку з цим ДПС надає загальне роз'яснення норм ПКУ щодо питань 1 - 3.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу I ПКУ).

Відповідно до пунктів 5.1 - 5.3 статті 5 розділу I ПКУ поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу I ПКУ. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Правові та організаційні основи створення, діяльності, припинення суб'єктів спільного інвестування, особливості управління активами зазначених суб'єктів визначає Закон України від 05 липня 2012 року N 5080-VI "Про інститути спільного інвестування" зі змінами (далі - Закон N 5080), що спрямований на забезпечення залучення та ефективного розміщення фінансових ресурсів інвесторів, встановлює вимоги до складу, структури та зберігання таких активів, особливості емісії, обігу, обліку та викупу цінних паперів інститутів спільного інвестування (далі - ІСІ), а також порядок розкриття інформації про їх діяльність.

Відповідно до статті 2 Закону N 5080 дія цього Закону поширюється на суспільні відносини, що виникають у сфері спільного інвестування у зв'язку з утворенням та діяльністю суб'єктів спільного інвестування, з метою забезпечення гарантування права власності на цінні папери ІСІ та захисту прав учасників ІСІ.

Пунктами 1, 10, 13 частини першої статті 1 Закону N 5080 визначено:

активи ІСІ - сформована за рахунок коштів спільного інвестування сукупність майна, об'єктів незавершеного будівництва, майбутніх об'єктів нерухомості та спеціальних майнових прав на них, корпоративних прав, майнових прав і вимог та інших активів, передбачених законами та нормативно-правовими актами Комісії;

ІСІ - корпоративний або пайовий фонд;

кошти спільного інвестування - кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та у випадках, передбачених Законом N 5080, інші активи, залучені від учасників ІСІ, доходи від здійснення операцій з активами ІСІ, доходи, нараховані за активами ІСІ, та інші доходи від діяльності ІСІ (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо). Кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, вважаються коштами спільного інвестування після внесення такого фонду до Єдиного державного реєстру інститутів спільного інвестування.

Відповідно до пункту 1 розділу II Положення про склад та структуру активів інституту спільного інвестування, затвердженого Рішенням Комісії 10.09.2013 N 1753, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 01.10.2013 за N 1689/24221, зі змінами (далі - Положення), активи ІСІ складаються з грошових коштів, у тому числі в іноземній валюті, на поточних та депозитних рахунках, відкритих у банківських установах, банківських металів, об'єктів нерухомості, цінних паперів, визначених Законом України "Про ринки капіталу та організовані товарні ринки", цінних паперів іноземних держав та інших іноземних емітентів, корпоративних прав, виражених в інших, ніж цінні папери, формах, майнових прав і вимог, а також деривативних контрактів та інших активів, дозволених законодавством України, з урахуванням обмежень, установлених Законом N 5080 безпосередньо для конкретних типів та видів інвестиційних фондів.

Зазначені активи формуються (оплачуються) за рахунок коштів спільного інвестування.

Слід зауважити, що набутий актив є активом ІСІ за умови одночасного дотримання наступних умов:

набувачем активу є ІСІ;

набуто актив, який не є забороненим для відповідного ІСІ;

набутий актив сформовано (оплачено) коштами спільного інвестування.

Актив, що не відповідає одночасно усім зазначеним критеріям, не є активом ІСІ.

ІСІ в своїй діяльності повинні чітко дотримуватись визначених Законом N 5080 та Положенням вимог щодо складу та структури їх активів.

При цьому відповідно до підпункту 59 пункту 4 Положення про Національну комісію з цінних паперів та фондового ринку, затвердженого Указом Президента України від 23 листопада 2011 року N 1063/2011 "Про Національну комісію з цінних паперів та фондового ринку" (зі змінами), питання встановлення вимог щодо складу та структури активів ІСІ належить до компетенції Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (далі - Комісія).

Особливості цивільного обороту об'єктів незавершеного будівництва і майбутніх об'єктів нерухомості визначає Закон України від 15 серпня 2022 року N 2518-IX "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" (далі - Закон N 2518).

Під терміном "власник спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості" розуміється фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості (підпункт 1 частини першої статті 1 Закону N 2518).

Під терміном "девелопер будівництва" розуміється юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об'єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов'язань та вчинення інших правочинів щодо таких об'єктів (підпункт 5 частини першої статті 1 Закону N 2518).

Під терміном "майбутній об'єкт нерухомості" розуміється передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об'єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стане самостійним об'єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо) (підпункт 6 частини першої статті 1 Закону N 2518).

Під терміном "об'єкт незавершеного будівництва" розуміється подільний об'єкт незавершеного будівництва та неподільний об'єкт незавершеного будівництва (підпункт 8 частини першої статті 1 Закону N 2518).

Під терміном "спеціальне майнове право на об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості" розуміється різновид майнового права на об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, яке полягає у:

володінні і розпорядженні таким об'єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об'єкт нерухомого майна;

праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об'єкта (у тому числі об'єкта, складовою частиною якого є майбутній об'єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об'єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об'єкта (підпункт 10 частини першої статті 1 Закону N 2518).

Відповідно до частини другої статті 10 Закону N 2518 право першого відчуження об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості виникає з моменту:

1) державної реєстрації за замовником будівництва права власності / спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва - у разі відчуження неподільного об'єкта незавершеного будівництва або його частки (крім майбутніх об'єктів нерухомості);

2) державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва (крім випадку, визначеного частиною четвертою статті 21 Закону N 2518) та державної реєстрації за замовником будівництва / девелопером будівництва спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості в ньому - у разі відчуження майбутнього об'єкта нерухомості (крім випадку, визначеного пунктом 3 частини другої статті 10 Закону N 2518). Державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості здійснюється за замовником будівництва та девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об'єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об'єкта;

3) державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва, всі майбутні об'єкти нерухомості в ньому, а в разі відчуження майбутніх об'єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва - з моменту державної реєстрації за управителем фонду фінансування будівництва права довірчої власності на отримані в управління майбутні об'єкти нерухомості.

Згідно з частиною четвертою статті 13 Закону N 2518 спеціальне майнове право на неподільний об'єкт незавершеного будівництва / майбутній об'єкт нерухомості, сплата ціни якого відповідно до договору купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості здійснюється покупцем частинами, до моменту повної сплати ціни залишається у продавця (крім випадків, якщо договором передбачено перехід до покупця спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості).