Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (…) щодо практичного застосування норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, платник податків фізична особа в (…) році отримав дохід від продажу об’єкта нерухомого майна, який перебував у власності

платника менше трьох років. При нотаріальному посвідченню договору купівлі – продажу такого об’єкта нерухомого майна сплачено податки від договірної (оціночної) вартості нерухомого майна.

На даний час платник податків планує здійснити другий у поточному році продаж об’єкта нерухомого майна, який перебуває у власності менше трьох років і був придбаний на підставі інвестиційного договору, укладеного з компанією

з управління активами з подальшим укладенням договору купівлі – продажу

по закінченню будівництва та введення його в експлуатацію. При цьому, вартість об’єкта нерухомого майна визначена договором купівлі – продажу, оплачена платником в повному обсязі за інвестиційним договором і зарахована як оплата за договором купівлі – продажу. Компанією з управління активами надано довідку про повний розрахунок за інвестиційним договором.

Крім того, як зазначено платником, інформація про сплачену вартість нерухомого майна міститься в розділі "Ціна нерухомого майна, встановлена у договорі" витягу з Державного реєстру речових прав.

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію

з наступних питань:

1. Чи зменшується дохід від продажу протягом звітного періоду (року) другого об’єкта нерухомого майна, який перебуває у власності менше трьох років, на суму витрат, понесених на придбання такого об’єкта нерухомого майна на території України для цілей оподаткування податком на доходи фізичних осіб при здійсненні операції з продажу такого об’єкта нерухомого майна, за умови, що протягом такого податкового періоду (року) вже було продано один об’єкт нерухомого майна, який перебував у власності платника податків менше трьох років?

2. Чи є належним підтвердженням витрат на придбання об’єкта нерухомого майна для цілей зменшення доходу від продажу такого об’єкта нерухомого майна з метою оподаткування податком на доходи фізичних осіб довідка про повний розрахунок за інвестиційним договором, видана компанією з управління активами, договір купівлі – продажу та інформація про сплачену вартість нерухомого майна, зазначена в розділі "Ціна нерухомого майна, встановлена у договорі" витягу з Державного реєстру речових прав?

3. Якщо з перелічених в питанні 2 документів недостатньо для належного підтвердження витрат на придбання об’єкта нерухомого майна для цілей зменшення доходу від продажу такого об’єкта нерухомого майна з метою оподаткування податком на доходи фізичних осіб, надати конкретний перелік документів, які підтверджують здійснення платником витрат на придбання об’єкта нерухомого майна для цілей зменшення доходу від продажу такого об’єкта нерухомого майна з метою оподаткування податком на доходи фізичних осіб, та мають бути додані до податкової декларації?

Щодо питань першого-третього

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (п. 1.1 ст. 1 розділу I Кодексу).

Відповідно до пп. 5.1 - 5.3 ст. 5 розділу I Кодексу поняття, правила та положення, установлені Кодексом та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених ст. 1

розділу I Кодексу. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням Кодексу, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення Кодексу. Інші терміни, що застосовуються у Кодексу і

не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості визначає Закон України від 15 серпня 2022 року № 2518-IX "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна,

які будуть споруджені в майбутньому" (далі – Закон № 2518).

Під терміном "майбутній об’єкт нерухомості" розуміється передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо) (п.п. 6 частини першої ст. 1 Закону № 2518).

Відповідно до ст. 6 Закону № 2518 пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва, девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності на відповідні об'єкти нерухомого майна може здійснюватися виключно в такий спосіб:

1) шляхом укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва / майбутніх об'єктів нерухомості (частки неподільного об'єкта незавершеного будівництва):

замовником будівництва, який є юридичною особою або фізичною

особою – підприємцем;

девелопером будівництва, який є юридичною особою;

2) шляхом укладення договорів про участь в фонді фінансування будівництва управителем фонду фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва відповідно до Закону № 2518 з урахуванням особливостей, визначених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю";

3) шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва відповідно до Закону України "Про ринки капіталу та організовані товарні ринки" з умовою передачі об’єкта (частини об'єкта) житлового будівництва відповідно до укладеного нотаріального договору між замовником будівництва та власником таких облігацій про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. До такого договору застосовуються вимоги щодо договору купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж), крім п. 19 частини другої ст. 13 Закону № 2518.

Вимоги частини першої ст. 6 Закону № 2518 не поширюються на випадки фінансування об'єктів, що споруджуються виключно за рахунок власних, кредитних або позикових коштів замовника будівництва та/або девелопера будівництва.

Управителі фондів операцій з нерухомістю можуть залучати кошти

від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об'єктів нерухомого майна відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях