Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків з ПДВ в описаній у зверненні ситуації та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі - ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні та доданих до нього матеріалах, Товариство є замовником будівництва комплексу (далі - Комплекс), в якому будуть наявні як об'єкти житлової нерухомості, так і об'єкти нежитлової нерухомості.

Товариство самостійно не здійснює будівництво Комплексу, а залучило для такого будівництва генерального підрядника.

Дозвіл на будівництво Комплексу отримано 11.08.2021.

У такому дозволі Товариство визначено як замовник, а суб'єкт господарювання - будівельна компанія - як генеральний підрядник.

При цьому Товариством до 20.10.2022 було укладено інвестиційний договір, який не передбачає передачу майнових прав інвестору на об'єкт будівництва (будинок чи об'єкт незавершеного будівництва). До підписання акта прийому-передачі об'єкт будівництва, майнові права на об'єкт (будинок та/або об'єкт незавершеного будівництва) належать Товариству.

Інвестор перераховує кошти на фінансування будівництва згідно з умовами інвестиційного договору.

З огляду на викладене Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію:

1) щодо податкових наслідків з ПДВ при отриманні інвестиційних платежів в описаній у зверненні операції;

2) щодо визначення операції з першого постачання житла (об'єктів житлової нерухомості) в описаній у зверненні ситуації;

3) щодо можливості віднесення операції генерального підрядника з постачання Товариству послуг зі спорудження житла до операції з першого постачання житла, яка підлягає оподаткуванню ПДВ за ставкою у розмірі 20 відсотків;

4) щодо можливості віднесення операції Товариства з постачання інвестору (покупцю) житла (об'єктів житлової нерухомості) до операції з другого постачання житла, яка підлягає звільненню від оподаткування ПДВ.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу I ПКУ).

Відповідно до пунктів 5.1 - 5.3 статті 5 розділу I ПКУ поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу I ПКУ. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Особливості цивільного обороту об'єктів незавершеного будівництва і майбутніх об'єктів нерухомості визначає Закон України від 15 серпня 2022 року №2518-ІХ "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" (далі - Закон №2518), який набрав чинності 10.10.2022.

Водночас дія Закону №2518 поширюється на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості, які є складовими частинами об'єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності Законом №2518, з урахуванням особливостей, визначених частиною другою статті 21 Закону №2518 (стаття 21 Закону №2518).

Об'єкти житлової нерухомості - будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об'єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки (підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Об'єкти нежитлової нерухомості - будівлі, їх складові частини, що не є об'єктами житлової нерухомості (підпункт 14.1.1291 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ установлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості) та операцій з постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об'єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.