Міністерство розвитку громад та територій України розглянуло лист Міністерства юстиції України […] про надання роз’яснення та рекомендацій стосовно алгоритму дій державного реєстратора і в межах компетенції повідомляє.

Відповідно до статті 183 Цивільного кодексу України подільною є річ, яку можна поділити без втрати її цільового призначення.

Положеннями статті 364 ЦКУ визначено, що співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.

У разі виділу співвласником у натурі частки із спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної часткової власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, і у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації.

Згідно із статтею 368 Цивільного кодексу України (ЦКУ) спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.

Співвласники мають право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній сумісній власності, крім випадків, установлених законом (стаття 370 ЦКУ).

Зазначаємо, що Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (далі – Закон № 417-VIII) визначено:

багатоквартирний будинок – житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна.

Спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Статтею 4 Закону № 417-VIII установлено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Статтею 5 Закону № 417-VIII резюмовано, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Також повідомляємо, що відповідно до пункту 3.19 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" та пункту 3.14 ДБН В.2.2-15:2019 "Житлові будинки. Основні положення" зблокований житловий будинок – це будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю.

Відповідно до підрозділу 2 розділу I Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, яку затверджено наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 за № 582/5773 (далі – Інструкція):

§ блоковані будинки – два та більше житлових (садибного типу, садові, дачні) будинків заввишки не більше чотирьох поверхів, у яких є хоча б одна спільна стіна, збудованих по межі окремих земельних ділянок за різними кадастровими номерами. Кожен блокований будинок є окремим об’єктом нерухомості, і йому присвоюється окремий номер по вулиці (провулку тощо);

§ будинок квартирного типу – дво- або багатоквартирний житловий будинок, у якому квартири є окремими об’єктами нерухомого майна. Будинки квартирного типу можуть бути одноповерховими та багатоповерховими;

§ будинок садибного типу – житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. Будинки садибного типу належать, як правило, до малоповерхової забудови.

Наведені визначення характеризують різновид садибної забудови, яка згідно із пунктом 6.1.31 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" має формуватися за принципами мікрорайонування окремими чи зблокованими житловими будинками з присадибними ділянками.

Статтею 381 Цивільного кодексу України передбачено, що садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

Таким чином, характерна ознака садибної забудови, складовою якої є зблоковані житлові будинки, полягає у синхронному розповсюдженні прав власності на земельну ділянку та розташовані на цій ділянці нерухомі об’єкти домоволодіння.

Блокування здійснюється на межі земельних ділянок, а тому й параметри прав власності щодо збудованих на таких ділянках об’єктах мають відповідати земельному розмежуванню.

При цьому, виходячи з визначення, що блокований будинок є окремим об’єктом нерухомості, пріоритетним є повне розмежування прав власності.

Зазначаємо, що згідно з Інструкцією щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.2007 № 55 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 6 липня 2007 р. за № 774/14041), яка визначає порядок проведення робіт з поділу, виділу та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна (далі – об’єкти нерухомого майна), крім земельних ділянок, та застосовується суб’єктами господарювання, які здійснюють технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна (далі – суб’єкти господарювання) при підготовці проектних документів щодо можливості проведення робіт з поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна, поділ та виділ частки в натурі здійснюється відповідно до законодавства з наданням Висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна або Висновку щодо технічної можливості виділу в натурі частки з об’єкта нерухомого майна.

Поділ на самостійні об’єкти нерухомого майна провадиться відповідно до законодавства з наданням кожному об’єкту поштової адреси.

Поділ на самостійні об’єкти нерухомого майна повинен відповідати умовам, що передбачені чинними будівельними нормами.

Вимоги на проектування нових і реконструкцію, капітальний ремонт та технічне переоснащення житлових будинків встановлені ДБН В.2.2-15:2019 "Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення".