Державна податкова служба України розглянула звернення щодо оподаткування операцій з продажу нерезидентом - юридичною особою об'єктів нерухомості, розташованих на території України, та керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі - Кодекс), повідомляє.

Відповідно до інформації, наданої у зверненні, Товариство здійснило операцію з купівлі нерухомості (квартири) у юридичної особи - нерезидента. При цьому, така юридична особа на момент придбання квартири не мала постійного представництва нерезидента, а на момент продажу вже мала таке постійне представництво на території України.

У зв'язку з чим, у Товариства виникли питання:

1. Як оподатковуються операції з продажу нерухомого майна юридичною особою - нерезидентом, яка має в Україні зареєстроване постійне представництво, коли оплата здійснюється покупцем - резидентом на рахунок юридичної особи - нерезидента за кордоном. Хто є платником податку на доходи з джерелом їх походження з України.

2. Чи має постійне представництво включати до своїх доходів суму коштів від продажу нерухомості у разі, коли оплату за квартиру буде здійснено покупцем напряму на рахунок юридичної особи за кордоном. При цьому, між покупцем та постійним представництвом, а також між постійним представництвом та його материнською компанією відсутні операції щодо цього нерухомого майна.

3. Чи застосовуються вимоги ст. 39 Кодексу у разі, коли обсяг господарських операцій між нерезидентом та його постійним представництвом в Україні, визначений за правилами бухгалтерського обліку, не перевищує 10 мільйонів гривень (за вирахуванням непрямих податків) за відповідний податковий (звітний) рік.

4. Якщо постійне представництво має застосовувати правило "витягнутої руки" згідно ст. 39 Кодексу, то яка саме операція має досліджуватись, враховуючи те, що постійне представництво нерезидента фактично виконує функцію з управління майном, та не отримує будь-якої вигоди з продажу нерухомого майна.

Щодо питань 1, 2.

Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо вдосконалення адміністрування податків, усунення технічних та логічних неузгодженостей у податковому законодавстві" від 16 січня 2020 року N 466-ІХ змінами (далі - Закон N 466) внесено зміни до порядку оподаткування прибутків нерезидентів, які провадять свою діяльність на території України через постійне представництво, які набули чинності з 23.05.2020 року.

Так, відповідно до пп. 133.2.2 п. 133.2 ст. 133 Кодексу, платниками податку визначаються нерезиденти, які здійснюють господарську діяльність на території України через постійне представництво та/або отримують доходи із джерелом походження з України, та інші нерезиденти, на яких покладено обов'язок сплачувати податок у порядку, встановленому цим розділом.

Згідно з пп. 141.4.7 п. 141.4 ст. 141 Кодексу суми прибутків нерезидентів, які провадять свою діяльність на території України через постійне представництво, оподатковуються в загальному порядку. При цьому таке постійне представництво прирівнюється з метою оподаткування до платника податку, який провадить свою діяльність незалежно від такого нерезидента.

Отже, доходи від продажу нерухомого майна, розташованого на території України, що належить нерезиденту, який здійснює свою діяльність на території України через постійне представництво, підлягають оподаткуванню у складі доходів такого постійного представництва у порядку, встановленому пп. 141.4.7 п. 141.4 ст. 141 Кодексу.

Щодо питань 3, 4.

Як зазначалось раніше, відповідно до пп. 141.4.7 п. 141.4 ст. 141 Кодексу з урахуванням змін, внесених Законом N 466, суми прибутків нерезидентів, які провадять свою діяльність на території України через постійне представництво, оподатковуються в загальному порядку. При цьому таке постійне представництво прирівнюється з метою оподаткування до платника податку, який провадить свою діяльність незалежно від такого нерезидента.

Постійне представництво визначає обсяг оподатковуваного прибутку, отриманого протягом звітного (податкового) періоду, відповідно до принципу "витягнутої руки". Оподатковуваний прибуток постійного представництва має відповідати прибутку незалежного підприємства, що здійснює таку саму або аналогічну діяльність у таких самих або аналогічних умовах і діє в повній незалежності від нерезидента, постійним представництвом якого воно є.

Обсяг оподатковуваного прибутку постійного представництва розраховується відповідно до положень статті 39 цього Кодексу.

Тому постійні представництва починаючи зі звітного податкового періоду - перше півріччя 2020 року, мали застосовувати нові правила визначення оподатковуваного прибутку та подавати Податкову декларацію з податку на прибуток підприємств, форма якої затверджена наказом Міністерства фінансів України від 20.10.2015 р. N 897.

У випадку, якщо за підсумками І кварталу 2020 року постійне представництво визначало оподатковуваний прибуток шляхом застосування до суми отриманого доходу коефіцієнта 0,7 або визначало суму прибутку на підставі складення нерезидентом окремого балансу фінансово-господарської діяльності, погодженого з контролюючим органом за місцезнаходженням постійного представництва,таке представництво не зобов'язано подавати уточнену звітність за І квартал 2020 р.

Водночас 01.01.2021 р. набув чинності Закон України від 17 грудня 2020 року N 1117-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо забезпечення збору даних та інформації, необхідних для декларування окремих об'єктів оподаткування" (далі - Закон N 1117).

Згідно з пп. 3 п. 11 розділу І Закону N 1117 пункт 60 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу доповнено, зокрема, пунктом 6011наступного змісту:

"До 31 грудня 2020 року включно норми пп. 141.4.7 п. 141.4 ст. 141 Кодексу застосовуються в такій редакції:

"141.4.7. Суми прибутків нерезидентів, які провадять свою діяльність на території України через постійне представництво, оподатковуються в загальному порядку. При цьому таке постійне представництво прирівнюється з метою оподаткування до платника податку, який провадить свою діяльність незалежно від такого нерезидента.

У разі якщо нерезидент провадить свою діяльність в Україні та за її межами і при цьому не визначає прибуток від своєї діяльності, що ведеться ним через постійне представництво в Україні, сума прибутку, що підлягає оподаткуванню в Україні, визначається на підставі складення нерезидентом окремого балансу фінансово-господарської діяльності, погодженого з контролюючим органом за місцезнаходженням постійного представництва, з урахуванням вимог, визначених ст. 39 цього Кодексу.