Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг Украины в пределах полномочий рассмотрела депутатское обращение <...> к письму <...>.

[1. В соответствии со статьей 10 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" обязательным условием заключения соглашения между управляющим ФФС (фонда финансирования строительства) и застройщиком должно быть обеспечение исполнения обязательств застройщика установлением ипотеки. Предметом ипотеки по ипотечному договору являются имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства.

Согласно статье 50 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" банк предоставляет кредит доверителю ФФС на условиях, определенных этим банком в соглашении об ипотечном кредите. Предметом ипотеки по ипотечному договору являются объект инвестирования, который станет собственностью заемщика в будущем, и/или имущественные права на него.

Означает ли это, что в случае получения доверителем ФФС ипотечного кредита, где в качестве предмета ипотеки определены имущественные права на объект инвестирования, одновременно будут возникать ипотечные отношения по разным договорам с одинаковым предметом ипотеки?]

Относительно первого вопроса обращения

Статьей 10 Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (далее - Закон) предусмотрено установление ипотеки как обеспечения исполнения обязательств застройщика по соглашению с управляющим. Предметом ипотеки по такому ипотечному договору являются имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства.

В соответствии со статьей 50 Закона ипотечный кредит предоставляется доверителю ФФС на условиях, определенных банком в соглашении об ипотечном кредите; предметом ипотеки по ипотечному договору, как указано в Законе, являются объект инвестирования, который станет собственностью заемщика в будущем, и/или имущественные права на него.

Отношения, возникающие по таким ипотечным договорам, отличаются содержанием исполнения обязательств, в первом случае установление ипотеки является обеспечением исполнения обязательств застройщиком перед учредителем, во втором случае установление предмета ипотеки является обеспечением исполнения обязательств доверителя-учредителя, получившего кредит, перед кредитным учреждением (банком).

Кроме того, в первом случае предметом ипотеки является объект строительства, в другом - объект инвестирования.

[2. Управляющий ФФС входит в состав банка, предоставившего ипотечный кредит доверителю. Предметом ипотеки по кредитному договору являются имущественные права на объект инвестирования. Должна ли быть отменена ипотека по кредитному договору, если застройщик не исполнит свои обязательства и передаст имущественные права на недвижимость управляющему?]

Относительно второго вопроса обращения

Законом прямо не предусмотрена отмена ипотеки по кредитному договору, в случае если застройщик не исполнил свои обязательства и передал имущественные права на недвижимость.

Однако в соответствии со статьей 17 Закона Украины "Об ипотеке", устанавливающей общие требования к ипотеке, ипотека прекращается[, в частности,] в случае приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки. Поэтому считаем необходимым рассматривать нормы Закона Украины "Об ипотеке" при решении изложенного вопроса.

[3. В соответствии со статьей 10 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" в соглашении между застройщиком и управляющим ФФС должно быть предусмотрено обязательство застройщика уступить управляющему имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства, в случае возникновения обусловленного данным соглашением риска неисполнения застройщиком своих обязательств перед управляющим. В случае выявления управляющим определенного соглашением риска нарушения застройщиком условий соглашения договор уступки заложенного имущественного права вступает в силу и застройщик должен передать управляющему фонда имущество и имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства.

Относятся ли к указанным рискам рискованные ситуации, перечисленные в статье 18 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью"?]

Относительно третьего вопроса обращения

Поскольку правоотношения между застройщиком и управляющим определяются в соответствии со статьей 9 Закона [Украины "Об ипотеке"] в договоре, заключенном между ними, и с учетом требований главы 52 Гражданского кодекса Украины все риски неисполнения такого договора вытекают из условий, указанных в нем.

[4. В соответствии со статьей 16 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" управляющий ФФС в интересах доверителей может проверять финансовое положение застройщика, требовать от него представления финансовых и аудиторских отчетов.

Означает ли это, что управляющий ФФС может выступать заказчиком аудиторской проверки застройщика?