1.1. Цивільне законодавство поряд з правом власності на майно виділяє інші речові права на нього.

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, зміст якого складають право володіння, користування та розпоряджання майном.

Між тим, залежно від змісту наданих прав та обов'язків частиною першою статті 395 Цивільного кодексу України (далі - Кодекс) встановлено, що речовими правами на чуже майно є, зокрема право користування (сервітут), право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

1.2. Відповідно до статті 182 Кодексу право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта статті 334 Кодексу).

Таким нормативно-правовим актом є Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон), статтею 4 якого встановлено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить, зокрема на праві користування (сервітут), праві користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), праві забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Вказані речові права на нерухоме майно є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

1.3. Відповідно до загальних засад цивільного законодавства під правомочністю користування розуміється можливість вилучення корисних властивостей речі для задоволення потреб власника чи інших осіб. Прикладом є право користування чужим майном (сервітут), право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).

Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлено щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.

Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут) (стаття 401 Кодексу).

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України (стаття 102-1 Земельного кодексу України).

В даному випадку під чужим майном розуміється майно, яке належить іншим особам на праві власності.

1.4. Суб'єктами речових прав на нерухоме майно можуть бути будь-які учасники цивільних відносин, до яких статтею 2 Кодексу віднесено фізичні та юридичні особи, державу Україна, Автономну Республіку Крим, територіальні громади, іноземні держави та інші суб'єкти публічного права.

При цьому, вищевказані речові права користування чужим майном не можуть належати власнику цього майна, якого законодавством наділено усіма складовими права власності, а саме: користування, володіння, розпорядження.

Так, поєднання в одній особі власника та користувача нерухомого майна призводить до припинення похідного речового права на таке нерухоме майно.

1.5. Залежно від виду права користування чужим майно, такі речові права можуть виникати відповідно до закону, рішення суду, договору або заповіту.

Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду (частина перша статті 402 Кодексу).

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати на підставі договору або у порядку спадкування (частини перша та друга статті 407, частина перша статті 413 Кодексу).

Як приклад можна навести такий випадок встановлення права користування чужим майном (сервітуту) відповідно до закону, а саме, статтею 377 Кодексу передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

1.6. Законодавство не містить вимог до форми договорів про встановлення права користування чужим майном (сервітуту), права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) та права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), однак враховуючи положення статей 182, 208, 209 Кодексу та статті 126 Земельного кодексу України, вказані договори укладаються в письмовій формі та, за домовленістю сторін, можуть бути нотаріально посвідчені.

Щодо набуття речового права на підставі заповіту слід зазначити, що відповідно до статті 1225 Кодексу до спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені.

До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яка необхідна для їх обслуговування, якщо інший її розмір не визначений заповітом.

Також можливість спадкування права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), права користування чужим майном (сервітут) передбачено пунктом 10 постанови Пленуму Верховного Суду України від 30 травня 2008 року № 7 "Про судову практику у справах про спадкування".

2.1. Право користування чужим майном (сервітут) може встановлюватися щодо земельної ділянки (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна, а також поширюватися на невизначене коло осіб або належати конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

У свою чергу, земельний сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут) (частина перша статті 100 Земельного кодексу України).

Прикладом особистого сервітуту є передбачене статтею 405 Кодексу та статтею 156 Житлового кодексу України право членів сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, на користування цим житлом відповідно до закону.

Житлове приміщення, яке вони мають право займати, визначається його власником.

Члени сім'ї власника жилого будинку (квартири), які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням.

При цьому, до членів сім'ї власника будинку (квартири) належать особи, зазначені в частині другій статті 64 Житлового кодексу України, а саме: дружина, їх діти і батьки. Членами сім'ї може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з власником будинку (квартири) і ведуть спільне господарство.

Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене на певний строк або без визначення строку (частина друга статті 403 Кодексу).

2.2. З огляду на те, що сервітут нерозривно пов'язаний з нерухомим майном, щодо якого він встановлений, таке право користування чужим майном є необоротоздатним та не підлягає відчуженню.

Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном.

Сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений (частини четверта - шоста статті 403 Кодексу).

Аналогічні положення стосовно земельного сервітуту визначено статтями 98 та 101 Земельного кодексу України.

2.3. Статтею 406 Кодексу та статтею 102 Земельного кодексу України передбачено випадки припинення права користування чужим майном (сервітутом), у тому числі за рішенням суду.

Однак такий перелік не є вичерпним, а тому сервітут може бути припинений в інших випадках, встановлених законом.

3.1. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - землекористувач).

З огляду на визначені статтею 19 Земельного кодексу України категорії земель, предмет договору про встановлення емфітевзису належить до земель сільськогосподарського призначення.

Так, до земель сільськогосподарського призначення статтею 22 вказаного Кодексу віднесено:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Землі сільськогосподарського призначення, зокрема надаються у користування:

а) громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

б) сільськогосподарським підприємствам - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

в) сільськогосподарським науково-дослідним установам та навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам та загальноосвітнім школам - для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства;

г) несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об'єднанням громадян - для ведення підсобного сільського господарства;

ґ) оптовим ринкам сільськогосподарської продукції - для розміщення власної інфраструктури.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва використовуються відповідно до розроблених та затверджених в установленому порядку проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель.

При цьому, слід враховувати, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням згідно з статтею 141 Земельного кодексу України є однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою. А тому мета використання земельної ділянки повинна узгоджуватися із передбаченими у державному земельному кадастрі відомостями про цільове призначення земельної ділянки.

3.2. Договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може бути строковим або безстроковим.

При цьому, законодавством встановлено відповідні обмеження щодо строку договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб і для земельних ділянок державної або комунальної власності, який не може перевищувати 50 років (стаття 408 Кодексу).

3.3. На відміну від права користування чужим майном (сервітуту), право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.

Виключенням є право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб, яке не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу (стаття 407 Кодексу).

При цьому, слід враховувати, що відповідно до частини другої статті 127 Земельного кодексу України продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися як на користь інших осіб, так і власника земельної ділянки, який користується переважним правом його придбання. Однак у випадку поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача є підставою припинення права користування чужою земельною ділянкою.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), яке належить фізичній особі, може переходити в порядку спадкування.

У разі припинення юридичної особи, якій належало таке право користування чужою земельною ділянкою, емфітевзис у встановленому порядку передається правонаступнику (у випадку реорганізації юридичної особи) або включається до ліквідаційного балансу (у випадку ліквідації юридичної особи).

3.4. Підстави припинення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) передбачені статтею 412 Кодексу та частиною шостою статті 102-1 Земельного кодексу України.