1.1. Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 Цивільного кодексу України). Відповідно до статті 319 Цивільного кодексу України (далі - Кодекс) власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Фактично це означає, що власник нерухомого майна може розпоряджатися своїм майном керуючись власними переконаннями і власною волею не порушуючи при цьому інтереси інших осіб. Власник майна або уповноважена ним особа можуть поділити нерухоме майно або виділити з нього певну частину. Так само власник або співвласники декількох об'єктів нерухомого майна можуть об'єднати ці об'єкти нерухомого майна.

1.2. Слід зазначити, що за фізичними властивостями Кодекс поділяє всі речі на подільні і неподільні.

Відповідно до статті 183 Кодексу подільною є річ, яку можна поділити без втрати її цільового призначення.

Неподільною є річ, яку не можна поділити без втрати її цільового призначення.

Належність речі до подільної або неподільної враховується при визначенні можливості поділу або виділу частки з об'єкта нерухомого майна.

1.3. Право власності та інші речові права на нерухоме майно, яке утворилося внаслідок поділу або виділу частки з об'єкта нерухомого майна або об'єднання об'єктів нерухомого майна, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення, підлягають державній реєстрації (частина перша статті 182 Кодексу).

При цьому відповідно до частини третьої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

1.4. Зазвичай поділ або виділ частки з об'єкта нерухомого майна або об'єднання об'єктів нерухомого майна мають місце при існуванні спільної власності на таке майно.

Кодекс розрізняє два види спільної власності, а саме спільна часткова та спільна сумісна власність.

Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю (частина перша статті 356 Кодексу).

Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю (частина перша статті 368 Кодексу).

1.5. Статтею 364 Кодексу встановлено, що співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.

Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина друга статті 183 цього Кодексу), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки.

Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою.

Право на частку у праві спільної часткової власності у співвласника, який отримав таку компенсацію, припиняється з дня її отримання.

У разі виділу співвласником у натурі частки із спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної часткової власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, і у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації.

Відповідно до статті 367 Кодексу майно, що є у спільній частковій власності, може бути поділене в натурі між співвласниками за домовленістю між ними.

У разі поділу спільного майна між співвласниками право спільної часткової власності на нього припиняється.

1.6. Разом із тим, Кодекс встановлює порядок виділу та поділу майна, що належить особам на праві спільної сумісної власності.

Так, частини перша та друга статті 370 Кодексу встановлює, що співвласники мають право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній сумісній власності.

У разі виділу частки із майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки кожного із співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду.

При цьому частиною третьою статті 370 Кодексу передбачено, що виділ частки із майна, що є у спільній сумісній власності, здійснюється у порядку, встановленому статтею 364 Кодексу. Тобто в порядку, передбаченому для виділу частки із майна, що є у спільній частковій власності.

Майно, що є у спільній сумісній власності, може бути поділене між співвласниками за домовленістю між ними.

У разі поділу майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом.

За рішенням суду частка співвласника може бути збільшена або зменшена з урахуванням обставин, які мають істотне значення.

У разі поділу майна між співвласниками право спільної сумісної власності на нього припиняється (частини перша - третя статті 372 Кодексу).

При цьому договори про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна та поділ нерухомого майна, що є у спільній власності, укладаються у письмовій формі і підлягають нотаріальному посвідченню.

1.7. За результатами проведеного аналізу законодавства, яким врегульовано відносини, пов'язані з виділом у натурі частки та поділом нерухомого майна, що належить особам на праві спільної власності, слід відмітити, що відмінністю між таким виділом та поділом є те, що поділ нерухомого майна супроводжується припиненням права спільної власності. Водночас, при виділі частки з майна, що є у спільній власності, право спільної власності припиняється лише для співвласника, який здійснив такий виділ, крім випадків наявності лише двох співвласників на спільне майно.

2.1. При проведенні державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, яке утворилося в результаті укладення договорів про поділ нерухомого майна або виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна, слід враховувати, що законодавством України (частина третя статті 364, частина третя статті 367, частина третя статті 370, частина четверта статті 372 Кодексу , частина друга статті 69 Сімейного кодексу України) вимагається нотаріальне посвідчення таких договорів, незалежно від виду нерухомого майна, яке знаходиться у спільній власності.

В разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Проте, якщо дійсність такого договору визнано судом наступне його нотаріальне посвідчення не вимагається (частини перша та друга статті 220 Кодексу).

2.2. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон) та підпункту 1 пункту 27 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року № 703 (далі - Порядок), договори про поділ спільного нерухомого майна або виділ у натурі частки зі спільного нерухомого майна належать до документів, що підтверджують відповідно виникнення, перехід або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

2.3. Абзацом першим пункту 37 Порядку передбачено, що орган державної реєстрації прав, нотаріус, проводить державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу об'єкта нерухомого майна або виділу частки з об'єкта нерухомого майна, у порядку, передбаченому для державної реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлено вперше.

2.4. При проведенні державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу об'єкта нерухомого майна або виділу частки з об'єкта нерухомого майна, які супроводжувалися проведенням його реконструкції (в Порядку під терміном "реконструкція" розуміється реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об'єкта містобудування) слід враховувати вимоги пункту 29 Порядку, яким передбачено, що для проведення державної реєстрації права власності на новозбудований чи реконструйований об'єкт нерухомого майна заявник, крім документів, що зазначені у пунктах 27 і 28 цього Порядку, подає технічний паспорт на такий об'єкт.

2.5. Порядок та методику проведення технічної інвентаризації збудованих (реконструйованих) будинків, допоміжних будівель та споруд визначено Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року № 127, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за № 582/5773, яка діє на всій території України для здійснення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна всіх форм власності.

Так, розділом 2 зазначеної Інструкції передбачено, що до об'єктів, що підлягають технічній інвентаризації, належать:

- житлові будинки квартирного типу різної поверховості, гуртожитки;

- житлові будинки садибного типу, розташовані на окремих земельних ділянках;

- будинки і споруди громадського та виробничого призначення, інженерні мережі, елементи благоустрою тощо;

- господарські будівлі (сараї /хліви/, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції, сміттєзбірники тощо);