З набранням чинності з 12 березня 2011 року Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 N 3038 (далі - Закон N 3038) до Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства (далі - Мінрегіон України) надходять численні запити учасників будівництва з проханням надати відповідні роз'яснення з питань застосування окремих норм Закону N 3038 щодо регламентування питань пайової участі замовників будівництва у створенні та розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури (далі - інфраструктура) населених пунктів у зв'язку з чим Мінрегіон України роз'яснює.

Щодо терміну набуття чинності норм статті 40 Закону N 3038 та встановлення вимог до замовника будівництва щодо пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту

Згідно з нормами пункту 1 розділу V Прикінцевих положень Закону N 3038 стаття 40 цього Закону набрала чинності одночасно з набранням чинності цим Законом, а саме - з 12 березня 2011 року, за виключенням норми, встановленої частиною третьою та абзацом сьомим частини дев'ятої статті 40, чинність якої настає 1 січня 2013 року.

Звертаємо увагу, що частиною третьою та абзацом сьомим частини дев'ятої статті 40 Закону N 3038 встановлено норму, згідно з якою замовник будівництва має перераховувати визначену для нього величину коштів пайової участі для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту у повному обсязі до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію.

Тобто до 1 січня 2013 року замовник будівництва у порядку, визначеному органом місцевого самоврядування, мають право на відстрочення сплати коштів пайової участі на період після прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію, але не пізніше 01.01.2013, часу, коли набуває чинності інша законодавча норма.

Звертаємо увагу як органів місцевого самоврядування, так і замовників будівництва житлових об'єктів на те, що на сьогодні чинними є норма, встановлена частиною п'ятою статті 3 Закону України від 25.12.2008 N 800 "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", якою обумовлено порядок відстрочення сплати замовниками будівництва житлових об'єктів пайових внесків на розвиток інфраструктури населених пунктів. Положення зазначеної норми можуть бути враховані органами місцевого самоврядування під час розроблення ними відповідних порядків залучення коштів пайової участі для врегулювання питань щодо відстрочення сплати зазначених коштів.

Отже, органи місцевого самоврядування мають право на вимогу до замовника будівництва щодо пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту з моменту заявлення останнім наміру щодо забудови відповідної земельної ділянки.

Орган місцевого самоврядування або його виконавчий орган, який наділений відповідними повноваженнями, відповідно до встановленого згідно з Законом N 3038 порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури відповідного населеного пункту, у своєму рішенні щодо надання замовнику будівництва містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, що перебуває у володінні чи користуванні такого замовника, або у рішенні про відведення замовнику будівництва відповідної земельної ділянки під забудову в обов'язковому порядку обумовлює питання відносно зобов'язань такого замовника щодо пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту.

Враховуючи, що орган місцевого самоврядування відповідно до своїх самоврядних повноважень має право звільнити замовника будівництва відповідного об'єкта будівництва від сплати коштів пайової участі понад ті норми, які встановлені законом, виходячи зі значимості об'єкта будівництва для соціально-економічного розвитку підпорядкованої такому органу території, у названих вище рішеннях мають бути обумовлені умови (підстави) щодо звільнення замовника будівництва від сплати коштів пайової участі за відповідним об'єктом будівництва.

Обумовлення органом місцевого самоврядування або його виконавчим органом у своєму рішенні щодо надання містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки чи відведення земельної ділянки під забудову є офіційним повідомленням замовника будівництва про настання у нього зобов'язання фінансового характеру в частині сплати відповідної величини коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту та договірних зобов'язань в частині дотримання визначених у рішенні строків укладення договору пайової участі.

Акцентуємо увагу органів місцевого самоврядування та їх виконавчих органів на тому, що зазначена умова є важливою складовою щодо забезпечення сприятливого інвестиційного середовища для суб'єкта інвестиційної діяльності на відповідній території.

Замовник будівництва (інвестор, забудовник) має бути завчасно інформований про настання у нього всього спектру зобов'язань фінансового характеру перед іншими суб'єктами інвестиційної діяльності для врахування зазначених зобов'язань під час прийняття рішення щодо інвестиційної спроможності реалізації такого проекту та взяття на себе відповідних зобов'язань щодо термінів завершення будівництва, показників вартості будівництва тощо, порушення яких призводить до погіршення інвестиційної спроможності інших учасників реалізації такого інвестиційного проекту, особливо у сфері житлового будівництва.

Наслідком порушення зазначеної умови інвестиційного процесу є виникнення конфліктів між його основними учасниками, що підриває не лише довіру до замовників будівництва, а й до органів місцевого самоврядування, які відповідають за реалізацію містобудівної політики на підпорядкованих їм територіях, і в кінцевому результаті перешкоджає формуванню сприятливого інвестиційного середовища у сфері містобудівної діяльності, що є неприпустимим.

Щодо механізму реалізації пайової участі замовника будівництва у розвитку інфраструктури населеного пункту

Звертаємо увагу органів місцевого самоврядування та їх виконавчих органів, яким делеговано право вимоги пайової участі до замовників будівництва у відповідних населених пунктах, що частиною першою статті 40 Закону N 3038 встановлено законодавчу норму прямої дії про обов'язковість встановлення органом місцевого самоврядування порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту відповідно до норм цього Закону.

Такий порядок, прийнятий та оприлюднений органом місцевого самоврядування, відповідно до норм частини першої статті 144 Конституції України, є нормативно-правовим актом, обов'язковим до виконання на відповідній території.

У разі відсутності такого нормативно-правового акта замовники будівництва матимуть правові підстави для відмови від укладення договору про пайову участь, оскільки саме таким актом встановлюються як порядок залучення коштів пайової участі і, відповідно, істотні умови договорів пайової участі, так і порядок розрахунку розміру пайової участі, без якого неможливо буде органу місцевого самоврядування довести коректність зробленого розрахунку величини пайової участі конкретного замовника будівництва, що є істотною умовою такого договору згідно з нормами абзацу шостого частини дев'ятої статті 40 Закону N 3038.

Нормами абзацу першого частини дев'ятої статті 40 Закону N 3038 встановлено строки, протягом яких укладається договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту - не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника будівництва щодо його укладення, але до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію.