У зв'язку з численними зверненнями, які надходять до Міністерства регіонального розвитку та будівництва України стосовно деяких норм Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", та за результатами узагальнення практики застосування цього Закону Мінрегіонбуд надсилає інформацію із питань, які найчастіше зустрічаються у зверненнях, для врахування при здійсненні законопроектних, організаційних та контрольних повноважень Комітету з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики Верховної Ради України.

Щодо визначення кола договорів, які підпадають під дію частини 4 ст. 3 Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", на які поширюються тимчасові обмеження на їх розірвання без застосування штрафних санкцій, передбачених договорами, та стягнення коштів, передбачених статтею 625 Цивільного кодексу України.

Зазначеною нормою встановлено обмеження на розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

Така норма жодним чином не обмежує коло договорів, на які вона розповсюджується, окрім результату їх виконання - передачі готового об'єкта будівництва власнику.

За своїм змістом зазначений Закон є антикризовим та покликаний захистити учасників господарських відносин у сфері будівництва від негативних наслідків світової фінансової кризи.

При цьому вищезазначена норма, не виключаючи повернення коштів за згодою сторін, обмежує різкий відтік інвестицій із об'єктів незавершеного житлового будівництва, що має дозволити забудовникам ввести їх в експлуатацію, а інвесторам отримати профінансоване житло.

Статтею 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" чітко визначено перелік можливих механізмів залучення коштів у житлове будівництво, якими є: фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця нерухомості.

Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестиційною діяльністю вважається сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб та держави щодо реалізації інвестицій.

Таким чином, будь-яка діяльність особи, пов'язана із придбанням об'єкта житлової нерухомості шляхом фінансування його будівництва способами, не забороненими чинним законодавством, є правомірною інвестиційною діяльністю.

Відповідно до частини 1 статті 9 Закону України "Про інвестиційну діяльність" основним правовим документом, що регулює відносини між суб'єктами інвестиційної діяльності є договір (угода).

Враховуючи це, інвестор, який правомірно здійснює інвестиційну діяльність, зобов'язаний укласти договір або низку договорів, якими врегулюються відносини, пов'язані із створенням об'єкта інвестицій, у тому числі об'єкта житлового будівництва.

Саме на такі договір/договори розповсюджується обмеження на їх розірвання, яке передбачене частиною 4 статті 3 Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва".

Отже, на думку Міністерства, всі договори, які укладалися в порядку, визначеному законодавством, на підставі статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" в ході фінансування (інвестування) житлового будівництва через ФФБ, ФОН, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, а також випуск безпроцентних (цільових) облігацій, можна вважати тими договорами, результатом яких, в розумінні частини 4 ст. 3 Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", є передача забудовниками завершеного об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

Щодо застосування норм частини 4 статті 3 Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" до договору купівлі-продажу майнових прав.

Відповідно до частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Проте, якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно із частиною 1 статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Отже, об'єкт будівництва набуває статусу новоствореного нерухомого майна лише після прийняття об'єкта в експлуатацію та здійснення державної реєстрації права власності на нього.

До завершення будівництва (створення майна), відповідно до частини 3 статті 331 Цивільного кодексу України, особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Проте вказане вище не означає, що окрім права власності на матеріали та обладнання, які використовуються в процесі будівництва, у забудовника по відношенню до об'єкта будівництва під час його створення не виникають інші права.

Забудовник як уповноважена відповідним дозволом на будівництво особа у випадку залучення до створення об'єкта будівництва генерального підрядника отримує, у тому числі, права вимоги до останнього щодо передачі забудовникові готового об'єкта будівництва.

З огляду на це та з урахуванням положень статті 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", відповідно до якої майновими правами визнаються права, які пов'язані з майном, відмінні від права власності (зокрема права, які є складовими права власності: права володіння, розпорядження, користування, а також право вимоги), забудовник набуває майнові права, пов'язані із об'єктом будівництва.

Відповідно до частини 2 статті 656 Цивільного кодексу України майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу.

Відповідно до частини 2 статті 4 Цивільного кодексу України, якщо суб'єкт законодавчої ініціативи подав до Верховної Ради України проект закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж цей Кодекс, він зобов'язаний одночасно подати проект закону про внесення змін до Цивільного кодексу України. Поданий законопроект розглядається Верховною Радою України одночасно з відповідним проектом закону про внесення змін до Цивільного кодексу України.

На сьогоднішній день до Цивільного кодексу України не було внесено зміни з цього питання, що дає достатні підстави вважати таке їх відчуження правомірним та таким, що не суперечить частині 3 статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність".

Оскільки результатом реалізації майнового права, що відчужується за договором купівлі-продажу майнових прав, є отримання об'єкта житлової нерухомості, на думку Міністерства, на такий договір також розповсюджується заборона на його розірвання, встановлена частиною 4 статті 3 Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва".