Типології, що узагальнювались Державним комітетом фінансового моніторингу України з урахуванням виявлених ним, а також правоохоронними, іншими компетентними державними органами України - учасниками національної системи запобігання та протидії легалізації (відмиванню) коштів та фінансуванню тероризму схем, стосувались ринку нерухомого майна, котрий використовується злочинцями або злочинними угрупуваннями для відмивання своїх незаконно отриманих доходів.

Основним завданням, яке Комітет поставив перед собою під час написання цих типологій, - надати максимум інформації та представити загальне уявлення щодо шляхів використання ринку нерухомого майна для легалізації (відмивання) злочинних коштів або фінансування тероризму.

Серед першочергових цілей, які були поставлені при підготовці типологій, можна виділити дві:

- дослідити методи, за допомогою яких незаконно отримані доходи направляються та легалізуються через ринок нерухомого майна;

- розробити рекомендації, що допоможуть виявити та упередити факти легалізації незаконно отриманих доходів через ринок нерухомого майна.

Дані типології описують властивості ринку нерухомого майна, які роблять його потенційно уразливим та відповідно привабливим для його використання злочинцями або злочинними угрупуваннями з метою легалізації (відмивання) злочинних коштів або фінансування тероризму.

Відомо, що "брудні" кошти можуть легко приховуватись в масі законних операцій і ринок нерухомого майна не є виключенням. Україною імплементовані міжнародні стандарти у сфері протидії відмиванню коштів і фінансуванню тероризму переважно в межах фінансового сектора, учасниками якого є банки, кредитні спілки, страхові компанії тощо. Як наслідок, на сьогоднішній день вже спостерігається тенденція поступового переміщення нелегальної діяльності до сфер, де потенціал для виявлення таких злочинів відносно малий.

Для проведення операції з нерухомим майном залучення на законних підставах агентів або агентств з нерухомості, нотаріусів тощо, є обов'язковим, але в існуючому законодавстві щодо цих категорій операцій відсутні їх зобов'язання щодо звітування до Держфінмоніторингу України. Тому зазначена сфера діяльності є дуже привабливою для легалізації (відмивання) коштів.

Агенти або агентства з нерухомості та нотаріуси є ключовими учасниками операцій, що здійснюються на ринку нерухомого майна, а тому виникає необхідність законодавчого врегулювання щодо віднесення цих учасників до суб'єктів первинного фінансового моніторингу.

Для зловживання на ринку нерухомого майна злочинці використовують різноматні методи, механізми та інструменти, переважна більшість з яких можуть вважатися цілком легальними, однак в них використовуються кошти нелегального походження.

Махінації в сфері торгівлі нерухомістю набувають все більш широкого масштабу. Злочинці відмивають кошти завдяки операціям з купівлі-продажу об'єктів нерухомості, здійснюють інвестиції у будівництво житла, незаконно отримують нерухомість у власність тощо.

Як правило, такі операції по легалізації злочинних доходів носять міжнародний характер. Професійні злочинці діють на міжнародному рівні не тільки тому, що прагнуть заволодіти більш масштабними ринками, але й тому, що ризик бути виявленими зменшується.

Типологія описує деякі ознаки проведення ризикових операцій на ринку нерухомого майна, які можуть свідчити про можливість проведення операцій з метою легалізації (відмивання) доходів або фінансування тероризму або пов'язані з такими діями. Ці ознаки ризику можуть допомогти суб'єктам первинного фінансового моніторингу класифікувати певні види операцій з використанням нерухомого майна в рамках належної обачливості при аналізі ризиків як нових, так і існуючих клієнтів, правоохоронним органам при проведенні розслідувань, а також іншим державним органам, задіяним у національній системі запобігання та протидії легалізації (відмиванню) коштів та фінансуванню тероризму.

Злочини, предметом яких є нерухомість, охоплюють широкий спектр розділів і статей Кримінального кодексу України. З числа злочинів у сфері нерухомості найбільш поширеним є шахрайство (ст. 190 КК).

Загальна схема шахрайства на ринку нерухомого майна така:

1. Пошук жертви;

2. "Обробка" жертви;

3. Первинне відчуження;

4. Остаточне відчуження.

1. Пошук жертви

Інформація про осіб з "групи ризику" збирається або за допомогою держустанов, які ведуть відповідний облік (це ЖЕКи, паспортні столи, міліція, БТІ, соціальні служби, лікарні), або за допомогою недержавних організацій, які навіть інколи видають себе як "благодійні" (наприклад, безкоштовні їдальні для безпритульних тощо).

2. "Обробка" жертви

Перший спосіб - до жертви приходять "благодійники" і входять в довіру, другий спосіб - груба сила: викрадення, споювання, насильницький підпис документів тощо.

3. Первинне відчуження

Перший продаж оформлюється на ім'я члена угрупування, так звані "перші прокладки" - це люди, яким нема чого втрачати.

Якщо ж з'являються родичі, що претендують на квартиру, або власник "взявся за розум" - тоді використовується так звана "друга прокладка", якій квартира перепродається від імені "першої прокладки".

Це, як правило, член нижчої ланки бандитського угрупування, що не "засвічений" в міліції. Тобто такий, що має вигляд добропорядного набувача. Правда, квартиру він зазвичай "купує" за дорученням та прикидається "наївним та довірливим". На час поки тривають судові справи (а це можуть бути роки), нерухомість використовується для отримання максимальної вигоди. З відомих випадків: в таких квартирах влаштовуються борделі, перевалочні пункти для нелегальних мігрантів, наркоманські притони - тобто все, що може приносити великий дохід. Тобто, з квартири намагаються за короткий строк отримати максимально можливий зиск та затягнути час (часто у людей, що хочуть повернути свої квартири, просто не вистачає коштів, щоб довгий час приймати участь у судових процесах та наймати адвокатів).

4. Остаточне відчуження

Якщо після першого відчуження з'ясовується, що жертву було обрано правильно (ніхто не заступився за жертву, не з'явилися родичі жертви, а отже, не пишуться скарги), або ж у жертви закінчилися сили протистояти бандитизму - квартира продається "добросовісним набувачам", тобто звичайним покупцям.

Частина коштів отриманих від продажу незаконно отриманої нерухомості надалі використовуються для фінансування подальших незаконних дій.

Приклад I(1). Шахрайство з нерухомим майном

Шахраї вчиняли підробку паспортів, заповітів, нотаріально посвідчених документів, перереєстрацію нерухомого майна на себе та на знайомих - за винагороду. Жертви були обрані за однією ознакою - соціально незахищені.

Незаконно отримане майно злочинці легалізували шляхом перепродажу підставними особами для третіх осіб - добросовісних набувачів. А справжніх господарів шахраї або ж вивозили за межі України, пропонуючи їм роботу чи винагороду. Так постраждалі опинялися далеко за межами рідного міста - на території Росії чи Білорусі, а зловмисники безперешкодно завершували шахрайську операцію. Або ж наприклад, виготовлялися свідоцтва про смерть чи інші документи, згідно з якими вказані особи зникали з поля зору.

Ця нерухомість перепродувалась та переоформлювалась кілька разів, а люди фактично навіть не знали, що коїться з їхніми квартирами.

Важливо зазначити, що учасниками даної схеми виявилися не тільки ріелтери та нотаріуси, а й дільничні інспектори, які виступали в першу чергу "наводчиками", і яким добре відомо, хто із мешканців пиячить, вживає наркотики або ж потрапив у скрутне становище, втративши роботу, переживши сімейну драму або ж лишившись одинаком.

Предикатний злочин: шахрайство в особливо великих розмірах або організованою групою.

Ситуація на ринку нерухомості впродовж останніх років не втрачає своєї актуальності.

Зазвичай шахраї діють по таким схемам.

Компанія одержує земельну ділянку в користування й імітує початок робіт. У цей час проводиться рекламна кампанія із пропозицією купувати квартири в новобудові, ціна квадратного метра на яку нижче за середню ринкову. Кошти громадян, отримані від таких продажів, як правило, використовуються з метою особистого збагачення керівників компаній, але ніяк не для будівництва будинку. Коли вже зібрана певна сума, будівельна компанія попросту зникає.

Один із варіантів реалізації цієї схеми - це використання організацій-соінвесторів. Як приклад фірма укладає договори з організаціями-соінвесторами, по яких від їхнього імені й за їх же рахунок залучає кошти громадян; а також договори з організацією-забудовником про вкладення коштів відразу в кілька об'єктів. Знайшовши пайовиків і зібравши з них кошти, фірма зникає. Тим самим "кидає" як забудовника, так і пайовиків.

Також у таких схемах часто використовуються цільові облігації.

Суть схеми полягає в тому, що в обмін на вкладені в будівництво кошти, інвестори одержують цінні папери. Інтереси покупців квартир, що купують на етапі будівництва цільові облігації, з одного боку, захищені, оскільки, кожен випуск облігацій реєструється Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

Однак, як свідчить практика, повернути кошти за такими цінними паперами можуть тільки одиниці.

Приклад II(2)

ЗАТ "А" виступало замовником будівництва житлового багатоповерхового будинку у м. Києві. Кошти, майже 2 млн.грн. ($ 400 тис.), отримані від фізичних осіб - інвесторів будівництва, генеральний директор вказаного ЗАТ, зловживаючи службовим становищем, фактично привласнив. У цій кримінальній справі було встановлено 54 потерпілих.

Як наслідок, відносно генерального директора, вказаного ЗАТ, була порушена кримінальна справа. У квітні 2008 року генеральному директору було висунуте звинувачення в скоєнні злочину, санкції за який передбачають до 12 років позбавлення волі. За рішенням суду, як запобіжний захід для обвинуваченого було обрано підписку про невиїзд, але він не з'являвся на виклики слідчого, отже, в кінці серпня 2008 року він офіційно був оголошеним у розшук.

Предикатний злочин: присвоєння і розтрата чужого майна.

Приклад III(3)

У місті Києві функціонувало приватне підприємство, яке упродовж двох років збирало у інвесторів кошти на будівництво житлових будинків. За цей час було зібрано близько 12 млн.грн. ($ 2,4 млн.). В результаті, шахраї привласнили грошові кошти інвесторів на загальну суму понад 11,5 млн.грн. ($ 2,3 млн.).

Прокуратурою за даним фактом було порушено кримінальну справу за ознаками злочинів, передбачених ст. 190 та ч. 2 ст. 364 КК України (шахрайство та зловживання владою або службовим становищем).

Предикатний злочин: шахрайство та зловживання владою або службовим становищем.

До основних груп методів, що використовуються для легалізації (відмивання) доходів, отриманих злочинним шляхом, на ринку нерухомого майна можна віднести:

- використання фіктивних угод з нерухомим майном.

- використання складних позик та кредитних ресурсів.

- використання осіб нефінансових професій.

- маніпулювання оціночною вартістю об'єкта нерухомості.

- використання грошових інструментів.

- використання "технічних" ("сміттєвих") цінних паперів.

- використання заставних схем.

Такі схеми, у більшості випадків, являються лише частинами більш складних схем і використовуються на першому етапі відмивання - розміщення брудних коштів. А також - для надання таким коштам легального вигляду.

Обов'язковою умовою реалізації цієї схеми є фальсифікація документів стосовно об'єкта угоди.

Суть схеми

Кошти нелегального походження набувають законного вигляду розрахунків по угодах з нерухомим майном.

Відмивання коштів злочинного походження відбувається шляхом здійснення фіктивного продажу об'єктів нерухомого майна.

Приклад IV(4). Використання фіктивних операцій з нерухомістю

Пан C, що проживає в Україні, одержав на рахунок в українському банку від підприємства - резидента України більше 7 млн.грн. ($ 1,4 млн.) за нібито продаж будинку, що йому належить.

При більш детальному аналізі було виявлено, що паспорт, який був пред'явлений від імені Пана C при укладанні, як самої угоди купівлі-продажу так і при зарахуванні коштів, заявлений як загублений.

Як було встановлено додатково в Державному реєстрі прав власності на нерухомість - інформації про те, що Пан C коли-небудь, володів або володіє нерухомістю, не знайдено.

Так само не було знайдено інформації щодо реєстрації прав власності на куплену нерухомість резидентом України.

З огляду на отриману інформацію щодо відсутності будь-якого нерухомого майна, що належить на праві приватної власності пану C, є підстави вважати, що кошти, отримані зазначеною особою за проданий будинок від підприємства, є незаконно отриманими.

Можливі підозри:

- використання втрачених, підроблених документів, що посвідчують особу.

- походження капіталів, залучених при проведені операцій з нерухомим майном, невідоме;

- покупцем виступає юридична особа з незначним періодом діяльності (як правило такий термін не перевищує трьох місяців з дня державної реєстрації);

- відсутня угода купівлі-продажу нерухомого майна;

- відсутні майнові права на об'єкт, який передається угодою купівлі-продажу;

- інформація в угоді купівлі-продажу є непослідовною або некоректною;

- угода купівлі-продажу юридично недієздатна.

Інструменти:

- безготівкові перекази;

- фіктивні операції з нерухомим майном;

- втрачені, підроблені документи, що посвідчують особу.

Механізми і методи:

- банківські рахунки клієнтів, по яким і проводились фіктивні операції з нерухомим майном.

Дуже поширеним способом поповнення компанією своїх обігових коштів є залучення кредитних ресурсів, серед яких дуже популярним способом є отримання позики від іншої компанії. Такі позики широко використовуються і на ринку нерухомого майна, а зловживання такими позиками використовуються злочинцями для легалізації злочинних коштів.

Відомі наступні схеми такого зловживання.

1. Використання кредитних схем

Такі схеми використовують злочинці для купівлі нерухомості безпосередньо, або опосередковано - шляхом купівлі цільових облігацій. По суті, злочинці позичають собі кошти для надання коштам вигляду законності їх походження або щоб приховати дійсне джерело їх походження.

Суть схеми

Злочинні кошти переміщуються, в т.ч. через кордони країн, та відповідно легалізуються під видом надання позики між компаніями, зареєстрованими у різних юрисдикціях. Надалі кошти інвестуються у нерухоме майно.

У подальшому, під видом виплат по кредиту кошти знову можуть використовуватись для фінансування злочинних дій.

Приклад V(5)

Деякий Пан X, з метою легалізації своїх доходів, отриманих від незаконного продажу наркотичних засобів, створює дві компанії A і B та надає право виступати його законним представником місцевій трастовій компанії, яка і відкрила рахунки від його імені компаніям A та B у відповідних офшорних юрисдикціях.

Трастова компанія пояснила банкам, що компанії, які вона представляла були частиною міжнародної структури і що ці компанії прагнуть отримати свою вигоду завдяки сприятливим податковим умовам через кредити між її структурами (компаніями). Таке пояснення слугувало прикриттям для подальших транскордонних переказів "злочинних" коштів.

Таким чином, зазначені компанії були використані для маскування особи власника, а також для розміщення здобутих незаконним шляхом капіталів. Ці компанії і здійснили емісію цінних паперів на пред'явника, власником яких відповідно був Пан X.

Надалі Пан X, в одній із країн Європи, де він і мешкає, засновує компанію C, для реєстрації якої була використана підставна особа - Пан Y, який згідно реєстраційних документів компанії C був власником та керівником, а сама компанія C займалася цілком легальною діяльністю. Цей Пан Y і відкрив від імені компанії C рахунки у банку європейської країни.

Всі ці компанії A, B та C були використані Паном X для реалізації схеми зворотної позики, яка застосовувалась для переміщення та відповідно легалізації його кримінальних коштів. Завдяки такій схемі, капітал, отриманий злочинним шляхом, спочатку акумулювався на рахунку компанії A, шляхом депонування готівки на рахунок цієї компанії. Під виглядом надання позик за допомогою компаній B та C, в кінці-кінців кошти були інвестовані в нерухоме майно у Європі, чим розширив легальну діяльність Компанії C.

Компанія C, періодично здійснювала виплату основної суми позики та відсотків за нею Компанії B, яка в свою чергу, проводила аналогічну операцію із компанією A. Кошти отримані Паном X використовувались для фінансування його злочинних дій, а також виводились з під оподаткування.

Важливо зазначити, що злочинні кошти виявилися важкими для виявлення, оскільки пан X змішав "злочинні" кошти, що походили від незаконного продажу наркотичних засобів, та "чисті" - від законної діяльності компанії C.

Предикатний злочин: незаконний продаж, розповсюдження наркотичних засобів.

Можливі підозри:

- походження капіталів, залучених при проведені операцій з нерухомим майном: невідоме або знаходиться за кордоном, в т.ч. в країнах, що становлять максимальний ризик відмивання коштів та фінансування тероризму (далі - ВК/ФТ), зокрема, в офшорних юрисдикціях і юрисдикціях із строгою банківською таємницею;

- маскування особи власника за допомогою цінних паперів на пред'явника та з використанням трастової компанії;

- кредитор не має прямих відносин з позичальником грошей;

- фінансова установа не залучається до структури позики;

- відсутня угода позики між кредитором і позичальником;

- угода позики з ознаками фіктивності;

- інформація в угоді позики є непослідовною або некоректною;

- незвичні умови позики (наприклад, відсутня застава);

- відсутня економічна вигода, невизначений термін та сума погашення боргу.

Інструменти:

- позика;

- транскордонні перекази;

- нерухоме майно.

Механізми і методи:

- компанії, розташовані в країнах, що ставлять максимальний ризик ВК/ФТ, зокрема, в офшорних юрисдикціях і юрисдикціях із строгою банківською таємницею;

- рахунки компаній, відкриті в банківських установах, розташованих в країнах, що становлять максимальний ризик ВК/ФТ, зокрема, в офшорних юрисдикціях і юрисдикціях із строгою банківською таємницею;

- компанія, зареєстрована на підставну особу;

- банківський рахунок компанії, зареєстрованої на підставну особу;

- використання цінних паперів на пред'явника та трастової компанії здійснюється з метою маскування особи власника;

- купівля нерухомого майна;

- змішування "злочинних" коштів, що походили від незаконного продажу наркотичних засобів, та "чистих" - від законної діяльності компанії, здійснювалось з метою ускладнення виявлення схеми.

2. Схеми компенсаційної позики

Поряд із схемами зворотної позики, на ринку нерухомого майна кошти злочинного походження також відмиваються із використанням компенсаційних позик.

Так, особа розміщує кошти, здобуті від протиправної діяльності, на депозитному рахунку в банку. Далі отримується кредит, забезпеченням якого є кошти на депозиті.

В деяких випадках можлива участь в схемі працівників фінансової установи, що супроводжується наданням недостовірної інформації для отримання кредиту.

Така схема зазвичай виявляється банківськими установами в ході аналізу стану та динаміки банківських рахунків, а також при фінансовому аналізі. При цьому існує достатня вірогідність виявити схему при здійсненні виїзних перевірок органом регулювання і нагляду, дослідженні фінансової операції Держфінмоніторингом України або проведенні оперативних перевірок правоохоронними органами.

Враховуючи значні обсяги коштів, які можуть бути легалізовані, то ця схема може бути досить небезпечною. Вона зазвичай тісно пов'язана з використанням різних об'єктів застави, таких як банківські метали, цінні папери, майнові права тощо. До того ж, з метою ускладнення виявлення схеми, сам предмет застави може бути розміщено не в банку, що видає кредит, а в іншій фінансовій установі, в тому числі за кордоном.

Особливу небезпеку ця схема становить при змові злочинців з працівниками банку. В такому випадку, стає можливою підробка кредитної документації, документів на заставу тощо. У разі розкриття схеми в останньому випадку виникає загроза втрати банком репутації.

Суть схеми

Особа розміщує кошти, здобуті від протиправної діяльності, на депозитному рахунку в банку. Далі отримує кредит, забезпеченням якого є кошти на депозитному рахунку.

В подальшому платежі по наданій позиці особою не здійснюються, а предмет застави переходить у власність позикодавця.

Приклад VI(6)

Деякий пан X, який був злочинцем, засновує в офшорній юрисдикції компанію A. Для маскування своєї особи пан X використав в якості законних представників трастову компанію.

У подальшому, в іншій юрисдикції пан X засновує іншу компанію B, при чому при реєстрації використав підставну особу, в особі деякого пана Y, який згідно з реєстраційними документами компанії був власником та керівником компанії B.

Сама Компанія B володіла декількома об'єктами нерухомості, які надавалися в оренду фізичним та юридичним особам. Таким чином, Пан X заробляв через компанію B цілком легальні гроші, отримані від здачі в найм об'єктів нерухомості.

Враховуючи те, що пан X був обмежений у коштах легального походження і прагнув розширити бізнес компанії B, то він використав схему компенсаційної позики для інвестування коштів злочинного походження у нерухоме майно.

Надалі, пан X вносить кошти злочинного походження на рахунок компанії A і забезпечує укладання угоди позики між Компанією B та банком, що знаходились в одній юрисдикції, під заставу коштів Компанії A.

Поряд з цим пан X забезпечує укладання банківської гарантії між двома банками. Так, банк, що знаходився в офшорній юрисдикції, був готовий забезпечити банківську гарантію закладеним депозитом Компанії A.

Згідно з умовами договору-позики - у випадку неспроможності Компанією B виплатити позику та відсотки за нею, банк, що надав кредит може використовувати кошти компанії A, які розміщувались на депозитному рахунку банківської установи, зареєстрованої в тій же офшорній юрисдикції, що і компанія A, для врегулювання фінансових питань.

Як наслідок компанія B отримує позику, яка одразу інвестується у нерухоме майно. При чому, прибутки від легальної діяльності компанії B йшли на фінансування нелегальних дій пана X.

Через деякий період часу компанія B попросту припиняє здійснення платежів по виплаті основної суми позики та відсотків за нею. А банк, що надав позику, в свою чергу, використовує кошти, розміщені на депозитному рахунку в офшорній юрисдикції, для врегулювання фінансових питань.

Можливі підозри:

- походження капіталів, залучених при проведені операцій з нерухомим майном: невідоме або знаходиться за кордоном, в т.ч. в країнах, що становлять максимальний ризик ВК/ФТ, зокрема в офшорних юрисдикціях;

- немає посилань в угоді позики щодо застави основного предмету позики;

- заставодавець, залучений до угоди позики, не був відомий;

- маскування особи власника, в даному випадку здійснювалось з використанням трастової компанії;

- позичальник грошей не був готовий надати інформацію щодо заставодавця, залученого до угоди позики;

- складна природа схеми позики не могла бути виправданою;

- несподіване невиконання умов надання позики, а саме різке припинення здійснення платежів по виплаті основної суми позики та відсотків за нею.

Інструменти:

- позика;

- транскордонні перекази;

- нерухоме майно;

- застава.

Механізми і методи:

- компанія, розташована в країні, що становить максимальний ризик ВК/ФТ, в даному випадку в офшорній юрисдикції;

- рахунок компанії, відкритий в банківській установі, розташованої в країні, що становить максимальний ризик ВК/ФТ, зокрема, в даному випадку в офшорній юрисдикції;

- компанія, зареєстрована на підставну особу;

- банківський рахунок компанії, зареєстрованої на підставну особу;

- купівля нерухомого майна;

- використання трастової компанії здійснюється з метою маскування особи власника.

3. Схеми з незаконного привласнення земельних ділянок нерезидентами

Суть схеми

Суть таких схем полягає у отримані резидентами України від нерезидентів кредитних коштів для здійснення фінансово-господарської діяльності. На отримані від нерезидента кошти, резидентом скуповуються земельні ділянки, а кредитні кошти попросту не повертаються.

Згідно з законодавством України, нерезиденти не мають права бути власниками землі сільськогосподарського призначення в Україні.

Але, відповідно до законодавства України, у випадку несвоєчасності або неможливості повернення кредиту, будь-яке нерухоме майно може перейти у власність нерезидента.

Таким чином, створюються певні умови для незаконного привласнення землі в Україні конкретним нерезидентом, що дає можливість, за рахунок існування законодавчої прогалини, обійти прямі норм законодавства, які забороняють нерезидентам володіти земельними ділянками сільськогосподарського призначення.

Приклад VII(7)

Новостворене українське підприємство одержує від новоствореного нерезидента Республіки Кіпр - кредит у сумі 96,68 млн.дол. США (389,68 млн.грн.)

При цьому, директорами кіпрської компанії, як з'ясувалося у ході розслідування є громадяни України.

Надалі, отримані від нерезидента гроші перераховуються на рахунки 5-ти фізичних осіб за земельні ділянки, на загальну суму 75,03 млн.дол. США. Фізичними особами було продано 33,92 га землі сільськогосподарського призначення.

Крім того, встановлено, що 2 фізичні особи являються особами, причетними до виділення земель саме тієї районної адміністрації, на території якої розташовані продані землі. У цьому випадку простежуються "корупційні" дії посадових осіб районної адміністрації.

Приклад VIII(8)

Райдержадміністрацією було виділено 90 га землі на створення садівницьких товариств, членами яких стало біля 500 студентів. Як з'ясувалося у подальшому, зазначені студенти являлися підставними власниками земельних ділянок.

Далі, за фіктивними договорами купівлі-продажу права власності на земельні ділянки, від студентів через ряд фізичних осіб, переходять до 4-х фізичних осіб.

Останні, в свою чергу продають земельні ділянки ТОВ "А" за 191 млн.грн. ($ 38,2 млн.), а отримані кошти вносять на депозитні рахунки, і використовують у приватних цілях на придбання рухомого та нерухомого майна.

У ході розслідування було встановлено, що ТОВ "А" отримало кредит у розмірі 212 млн.грн. ($ 42,4 млн.) на будівництво котеджного містечка, а зміни цільового призначення землі не відбулося на жодному з етапів проведених операцій. Поручителем за надання кредиту перед банком виступала фізична особа - нерезидент України.

Приклад IX(9)

Задокументовано факт здійснення легалізації (відмивання) доходів одержаних злочинним шляхом, при здійсненні купівлі продажу земельних ділянок.

Так, на підставі фальсифікованих рішень міської ради, було виділено та зареєстровано на підставних фізичних осіб земельні ділянки загальною площею 36 га для будівництва та обслуговування індивідуальних житлових будинків, господарських будівель і споруд.

Після чого, вказані земельні ділянки, на підставі договорів купівлі-продажу були переоформлені на низку юридичних та фізичних осіб.

В подальшому, зазначені фізичні та юридичні особи реалізували належні їм земельні частки іншому громадянину за 40 млн.грн. ($ 8 млн.), який реалізував їх підконтрольному нерезиденту України компанії (м. Женева, Швейцарія) за 325 млн.грн. ($ 65 млн.).

Частину з отриманих коштів цей громадянин легалізував в Україні, використавши для придбання нерухомості в м. Києві та інвестування у будівництво елітного житла, а решту зняв готівкою в одному з комерційних банків.

Можливі підозри (приклади VII, VIII та IX):

- походження капіталів, залучених при проведені операцій з нерухомим майном, невідоме та знаходиться за кордоном;

- новостворене підприємство організовано виключно для придбання земельних ділянок і ніякої іншої фінансово-господарської діяльності не здійснює та підконтрольне нерезиденту;

- учасниками схеми є юридичні особи з незначним періодом діяльності (як правило такий термін не перевищує трьох місяців з дня державної реєстрації);

- здійснення купівлі-продажу земельних ділянок за цінами, суттєво відмінними від ринкових;

- невиконання умов надання позики, а саме різке припинення здійснення платежів по виплаті основної суми позики та відсотків за нею;

- учасники схеми фізичні особи, в т.ч. засновники юридичних осіб вік та/або фізичний стан яких може свідчити про неможливість активної підприємницької діяльності (віком до 25 або понад 70 років).

Інструменти, механізми та методи, ідентифіковані в схемах (Приклади VII, VIII та IX):

Інструменти:

- позика;

- транскордонні перекази;

- земельні ділянки;

- застава - майно компанії-позикоотримувача в т.ч. куплені земельні ділянки.

Механізми і методи:

- новостворені компанії з ознаками фіктивності;

- підставні особи;

- нотаріус, який забезпечує укладання угод по передачі майнових прав на земельні ділянки.

В результаті роботи Держфінмоніторингу України та суб'єктів національної системи протидії легалізації злочинних доходів, здобувається певний досвід по ефективності виявлення схем відмивання.

Як наслідок, злочинці намагаються пристосувати свої методи до нових умов і схеми відмивання стають більш складними та заплутаними.

Також про цей факт зазначають і міжнародні експерти і наголошують на те, що замість прямого вкладення коштів у банки злочинці наймають професіоналів для їх відмивання (юристи, нотаріуси, бухгалтери, аудитори компаній й представники інших професій), які можуть сприяти розміщенню брудних доходів у законні фінансові системи. Такі особи залучаються для створення або вдосконалення схем відмивання, направлених насамперед на здійснення непомітного переміщення незаконно отриманих капіталів.

Така тенденція також спостерігається і на ринку нерухомого майна.

1. Маскування особи злочинця, шляхом використання у схемах осіб нефінансових професій

Міжнародний досвід свідчить, що злочинці та терористи використовують осіб нефінансових професій для встановлення відносин з фінансовими установами. Особливо характерним є залучення таких осіб з метою надання видимості законності щодо укладеної угоди на етапах відкриття рахунків, обрання предмету застави та прав на його і т.д.

Як правило рахунки у таких схемах відкриваються від імені осіб нефінансових професій для здійснення операцій від їх імені.

Приклад X(10). Використання агента з нерухомості (брокера)

Довірена особа трастової компанії, яка розташована в офшорній юрисдикції, використовує агента нерухомості для купівлі нерухомості в одній з країн Європи.

Агент нерухомості, для надання позики, надає банківській установі пакет документів. За результатами розгляду яких, банк відмовляється від надання позики, оскільки банку здалося підозрілим участь трастової компанії та агента з нерухомості, і це було зроблено свідомо, з метою маскування особи справжнього власника.

За результати чого банк надав відповідне повідомлення до підрозділу фінансової розвідки (далі - ПФР).

В процесі детального аналізу наданої банком інформації, ПФР було встановлено додатково, що один із членів правління трастової компанії є пов'язаний з банком, що підозрюється у зв'язках із терористичною організацією.

Можливі підозри: використання трастової компанії та особи нефінансової професії здійснено з метою маскування особи справжнього власника.

Інструменти, механізми та методи, ідентифіковані в схемі:

Інструменти:

- нерухоме майно;

- позика.

Механізми і методи:

- власник рахунку - фізична особа посередник;

- офшорний клієнт - трастова компанія, що становить ризик ВК/ФТ максимальний;

- агент нерухомості.

2. Використання нотаріусів

Нефінансові професії, такі як нотаріуси, агенти нерухомості і т.п., також можуть використовуватись злочинцями в своїх схемах, оскільки вони відіграють центральну роль при здійсненні операцій на ринку нерухомого майна. Їх залучають, в межах функцій, для розміщення та запобігання виявлення іншими учасниками системи протидії ВК/ФТ ознак відмивання грошей або фінансування тероризму.

Міжнародні стандарти у сфері ВК/ФТ встановлюють обов'язок до окремих категорій нефінансових професій звітувати про підозрілу діяльність їх клієнтів до ПФР.

При цьому міжнародний досвід показує, що їх роль у виявленні нелегальної діяльності може бути істотною.

Зокрема, нотаріуси можуть виявити неправдиві дані в підписаних на передачу власності документах, що можуть стосуватися як осіб, що проводять операцію, так і предмет угоди.

Проте, в Україні, на даний час, процес щодо залучення зазначених нефінансових професій до таких, що мають звітувати про підозрілу діяльність їх клієнтів до ПФР знаходиться ще на початкових стадіях.

Приклад XI(11)

Директор однієї компанії, який є вихідцем із східної Європи, відкрив для своєї компанії рахунок в одному Бельгійському банку. На цей рахунок і були зараховані кошти, що надійшли із-за кордону.

Отриманий капітал потім був використаний для придбання нерухомості.

Для цього нотаріусові були перераховані кошти для здійснення такої операції.

Це була цілком легальна та повсякденна операція, і під час здійснення якої ніяких підозр у нотаріуса не виникло, аж до того моменту, коли ця ж компанія через деякий проміжок часу не почала процедуру самоліквідації.