Відповідно до пункту 2 постанови Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 N 1440 Фонд державного майна України надає роз'яснення щодо застосування Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 N 1442 (далі - Національний стандарт N 2).

1. До абзацу другого пункту 2.

Відповідно до статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, у тому числі земельною ділянкою. Відповідно до статті 92 Земельного кодексу України право користування земельною ділянкою - це право володіння і користування нею. Таким чином, під час оцінки земельної ділянки у різних випадках може оцінюватись як право власності на фізичний об'єкт (земельну ділянку), так і право користування нею.

2. До абзацу тринадцятого пункту 2.

Під об'єктами незавершеного будівництва розуміють будівлі, споруди, передавальні пристрої, які фактично не експлуатуються, оскільки перебувають у недобудованому стані, тому що відповідно до нормативно-правових вимог не введені в експлуатацію. Якщо під час проведення оцінки об'єкта, щодо якого на дату оцінки відсутній документ про введення його в експлуатацію відповідно до нормативно-правових вимог, з'ясовується факт його повної або часткової експлуатації, оцінювач зазначає це у звіті про оцінку та враховує під час визначення його вартості як об'єкта незавершеного будівництва.

3. До абзацу сімнадцятого пункту 2.

Під строком економічного життя земельних поліпшень розуміють період, протягом якого земельні поліпшення вносять позитивний внесок у загальну вартість нерухомого майна.

4. До абзацу двадцять третього пункту 2.

Під рентним доходом (земельною рентою) слід розуміти дохід, який може бути отриманий із земельної ділянки як засобу сільськогосподарського або лісогосподарського виробництва.

Визначення рентного доходу здійснюється у порядку, передбаченому Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. N 1531, та нормативно-правовими актами, розробленими до неї.

5. До пункту 3.

Під час проведення оцінки земельної ділянки (її частини), що містить земельні поліпшення, вона розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень.

6. До абзацу першого пункту 6.

Витратний підхід для оцінки земельних поліпшень доцільно застосовувати, якщо ринок купівлі-продажу або оренди подібного нерухомого майна є обмеженим, тобто відсутні достатньо репрезентативні вихідні дані або інша інформація про подібні об'єкти, що не дає змоги застосувати дохідний та (або) порівняльний підходи для отримання достовірного результату ринкової вартості об'єкта оцінки. Витратний підхід застосовується також для оцінки спеціалізованого нерухомого майна (земельних поліпшень). Для деяких випадків проведення оцінки земельних поліпшень доцільність застосування витратного підходу передбачена відповідними нормативно-правовими актами.

Визначення ринкової вартості земельних поліпшень, які віднесені до неспеціалізованого майна, із застосуванням витратного підходу передбачає розгляд таких варіантів заміщення (відтворення) об'єкта оцінки, які є технічно (фізично) можливими, дозволеними та економічно доцільними.

7. До абзацу другого пункту 6.

Відповідно до Правил визначення вартості будівництва ДБН Д.1.1-1-2000, затверджених наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 27.08.2000 N 174 (із змінами та доповненнями), кошторисний прибуток (дохід підрядника) - це кошти, що враховують економічно обгрунтовану величину прибутку підрядної організації від виконання будівельних і монтажних робіт. Розмір кошторисного прибутку залежить від виду будівництва, технічної та технологічної складності будови, строків будівництва, умов його фінансування тощо. Для об'єктів нерухомого майна (земельних поліпшень), будівництво яких здійснюється із залученням бюджетних коштів або коштів підприємств, установ і організацій державної власності, розмір кошторисного прибутку приймається з урахуванням рекомендованих Державним комітетом України з будівництва та архітектури за погодженням з Міністерством економіки та з питань європейської інтеграції України усереднених показників.

Крім доходу підрядника, під час оцінки нерухомого майна за витратним підходом може враховуватися прибуток забудовника, якщо можливість його отримання підтверджується інформацією про ціни продажу забудовниками побудованих подібних об'єктів нерухомості. Розмір зазначеного прибутку визначається на підставі аналізу відповідної ринкової інформації. При цьому ціни продажу (пропозиції) забудовників на побудовані подібні об'єкти нерухомості можуть використовуватися для розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінки за порівняльним підходом із застосуванням відповідних коригувань.

8. До пункту 7.

Якщо за результатами розрахунку відповідно до вимог пункту 7 залишкова вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки є меншою, ніж ринкова вартість земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) за умови її найбільш ефективного використання, залишкова вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки дорівнює ринковій вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) за умови її найбільш ефективного використання.

Якщо за результатами розрахунку залишкова вартість заміщення (відтворення) земельного поліпшення (без урахування ринкової вартості земельної ділянки або прав, пов'язаних із земельною ділянкою) є меншою, ніж його вартість ліквідації, залишкова вартість заміщення (відтворення) земельного поліпшення дорівнює вартості ліквідації, визначеній відповідно до вимог Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 N 1440 (далі - Національний стандарт N 1).

9. До абзацу п'ятого пункту 8.

Подання документа, що підтверджує проведення натурних обмірів та обстеження фізичного (технічного) стану власником (балансоутримувачем) об'єкта оцінки, або особою, яка уповноважена управляти цим об'єктом, або оцінювачем, який безпосередньо проводить оцінку об'єкта, допускається у разі відсутності з об'єктивних причин документів, зазначених у абзацах другому - четвертому пункту 8 Національного стандарту N 2.

10. До абзацу першого пункту 11.

Незалежно від методу розрахунку величини зносу для об'єктів оцінки, складові частини яких характеризуються різними величинами зносу, визначення окремого виду зносу або сукупного зносу здійснюється з урахуванням отриманих величин зносу для кожної з їх складових частин.

11. До абзаців третього та четвертого пункту 11.

Розрахунок необхідних витрат на усунення ознак фізичного та (або) функціонального зносу може проводитися шляхом визначення витрат на створення або заміну елементів, що зумовлюють такий знос. При цьому зазначені витрати відображають фізичний та (або) функціональний знос, що може бути усунений.

12. До абзацу п'ятого пункту 11.

Для визначення економічного зносу земельних поліпшень на основі порівняльного аналізу прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки та прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки використовуються інформація про чистий операційний дохід і відповідна ставка капіталізації, яка застосовується також під час визначення вартості об'єкта оцінки за дохідним підходом (у разі його застосування). При цьому як подібні об'єкти розглядаються такі, що не містять ознак економічного зносу.

Під час застосування цієї оціночної процедури визначення економічного зносу земельна ділянка з розташованими на ній земельними поліпшеннями розглядається як така, що приносить дохід, який складається з доходу від земельної ділянки та доходу від земельних поліпшень. Беручи до уваги те, що економічний знос відповідно до пунктів 7 та 11 Національного стандарту N 2 стосується тільки земельних поліпшень, під час визначення величини прогнозованого доходу враховується частка земельних поліпшень у загальній вартості подібних об'єктів нерухомості.

13. До абзацу шостого пункту 11.

Вимоги цього абзацу пункту 11 застосовуються, якщо визначення величини усіх наявних у об'єкта оцінки видів зносу здійснюється шляхом розрахунку коефіцієнтів. Коефіцієнти фізичного, функціонального та економічного зносу (придатності) земельного поліпшення визначаються за формулою

КЗ = 1 - З/100,

де З - величина відповідного виду зносу, що наявний у об'єкта оцінки (у відсотках).

Якщо один з видів зносу в об'єкта оцінки відсутній, сукупний коефіцієнт зносу (придатності) дорівнює добутку відповідних коефіцієнтів наявних у нього видів зносу. Коефіцієнт сукупного зносу (придатності) не визначається, якщо в об'єкта оцінки наявний лише один вид зносу, який враховується під час визначення залишкової вартості заміщення (відтворення).

14. До абзацу сьомого пункту 11.

14.1. Визначення залишкового строку економічного життя земельних поліпшень ґрунтується на таких припущеннях:

подальше користування об'єктом оцінки відбувається за поточних умов експлуатації та за умови проведення необхідних робіт, передбачених вимогами до їх технічної експлуатації;

проведення реконструкції, реставрації, інших подібних поліпшень не передбачається.

Початок експлуатації визначається за інформацією про рік побудови об'єкта оцінки.

Строк економічного життя визначається з урахуванням строків технічної експлуатації (нормативних строків служби), встановлених для земельних поліпшень залежно від галузі господарства та виду об'єкта оцінки. Строк технічної експлуатації може визначатися на підставі галузевих нормативних документів, зокрема Єдиного класифікатора житлових будинків залежно від якості житла та наявного інженерного обладнання, затвердженого наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.09.98 N 215, строків корисного використання основних засобів для визначення суми амортизаційних відрахувань на залізничному транспорті України станом на 01.01.2001, затверджених наказом Державної адміністрації залізничного транспорту України від 29.12.2000 N 625-Ц, тощо. У разі відсутності таких нормативних документів строк технічної експлуатації може визначатися на підставі Єдиних норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів народного господарства СРСР, затверджених постановою Ради Міністрів СРСР від 22.10.90 N 1072.