Відповідно до п. З ст. 778 ЦКУ якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Відповідно до пп. 8.8.1 ст. 8 Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств" (далі - Закон про прибуток) у разі коли договір оперативного лізингу (оренди) зобов'язує або дозволяє орендарю здійснювати поліпшення об'єкта оперативного лізингу (оренди), орендар може збільшити (створити) балансову вартість відповідної групи основних фондів на вартість фактично проведених поліпшень такого об'єкта. При цьому орендарем не враховується балансова вартість об'єкта оперативної оренди, за винятком вартості фактично проведених його поліпшень.

Отже, у разі фактичного здійснення поліпшень орендованого фонду групи 1, про що обумовлено в договорі, орендар обліковує зазначені витрати окремо у складі групи 1 основних фондів з нарахуванням амортизаційних відрахувань.

Щодо компенсації орендодавцем витрат орендаря на поліпшення орендованих основних фондів, необхідно зазначити таке.

Як визначено п. 1.4 ст. 1 Закону України "Про податок на додану вартість" (далі - Закон про ПДВ), поставка послуг - це будь-які операції цивільно-правового характеру з виконання робіт, надання послуг, надання права на користування або розпорядження товарами, у тому числі нематеріальними активами, а також з поставки будь-яких інших, ніж товари, об'єктів власності за компенсацію, а також операції з безоплатного виконання робіт, надання послуг. Поставка послуг, зокрема, включає надання права на користування або розпорядження товарами у межах договорів оренди (лізингу), поставки, ліцензування або інші способи передачі права на патент, авторське право, торговий знак, інші об'єкти права інтелектуальної, у тому числі промислової, власності.

Згідно з п. 1.31 ст. 1 Закону про прибуток продаж результатів робіт (послуг) - це будь-які операції цивільно-правового характеру з надання результатів робіт (послуг), з надання права на користування або на розпоряджання товарами, у тому числі нематеріальними активами та іншими, ніж товари, об'єктами власності за компенсацію, а також операції з безоплатного надання результатів робіт (послуг). Продаж результатів робіт (послуг) включає, зокрема, надання права на користування товарами у межах договорів лізингу (оренди), продаж, передачу права на підставі авторських або ліцензійних договорів, а також інші способи передачі об'єктів авторського права, патентів, знаків для товарів і послуг, інших об'єктів права інтелектуальної, в тому числі промислової, власності.

Враховуючи наведене, у разі компенсації орендодавцем витрат орендаря на здійснення поліпшень орендованого приміщення така компенсація є продажем результатів робіт (послуг) з відповідним оподаткуванням.

Тобто якщо умовами договору передбачено, що витрати на поліпшення (ремонт) основного фонду орендодавець компенсує орендарю, то всі витрати, пов'язані з таким поліпшенням для орендаря вважаються продажем послуг і включаються до складу валових витрат на підставі пп. 5.2.1 ст. 5 Закону про прибуток.