Відповідно до пункту 13 частини першої статті 8 Закону України "Про державне регулювання ринків капіталу та організованих товарних ринків", частини третьої статті 4, частини першої статті 14 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", у зв’язку з прийняттям Закону України "Про фінансові послуги та фінансові компанії", Закону України від 18 листопада 2021 року № 1909-IX "Про страхування", Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", з метою удосконалення державного регулювання професійної діяльності на ринках капіталу діяльності з управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення - операцій з нерухомістю Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку ВИРІШИЛА:

1. Затвердити Зміни до Положення про провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затвердженого рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 13 травня 2021 року № 274, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 04 червня 2021 року за № 751/36373, що додаються.

2. Управителям, які на день набрання чинності цим рішенням здійснюють управління фондами фінансування будівництва та/або фондами операцій з нерухомістю, функціонування яких не припинено у встановленому законодавством порядку, необхідно не пізніше тридцяти днів з дня набрання чинності цим рішенням розмістити на власних вебсайтах інформацію, визначену у пункті 9 розділу II Положення про провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затвердженого рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 13 травня 2021 року № 274, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 04 червня 2021 року за № 751/36373.

3. Департаменту методології регулювання професійних учасників ринку цінних паперів (Курочкіна І.Ю.) забезпечити:

подання цього рішення на державну реєстрацію до Міністерства юстиції України;

оприлюднення цього рішення на офіційному вебсайті Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку.

4. Це рішення набирає чинності з дня його офіційного опублікування, крім абзацу третього підпункту 1, підпункту 6 пункту 4, пункту 9, підпункту 9 пункту 10 Змін до Положення про провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затвердженого рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 13 травня 2021 року № 274, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 04 червня 2021 року за № 751/36373, затверджених цим рішенням, які набирають чинності з 01 січня 2024 року.

5. Контроль за виконанням цього рішення покласти на члена Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку Ільіна А.В.

1. У пункті 2 розділу І:

1) після абзацу другого доповнити абзацами третім та четвертим такого змісту:

"новий управитель - управитель, який за пропозицією організації управителів, сформованою за результатами проведеного відбору, погодженою відповідним рішенням НКЦПФР, або визначений НКЦПФР за відповідним рішенням здійснюватиме подальше управління ФФБ та/або ФОН, управління якими здійснював управитель ФФБ (управитель ФОН), ліцензію якого було анульовано за порушення вимог законодавства;

організація управителів - саморегулівна організація професійних учасників ринків капіталу, які провадять діяльність з управлінням майном, або об’єднання таких професійних учасників ринків капіталу у разі відсутності саморегулівної організації;".

У зв’язку з цим абзаци третій-шостий вважати відповідно абзацами п’ятим-восьмим;

2) в абзаці восьмому після слів "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг" доповнити словами ", Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" (далі - Закон про ГРП)".

2. У розділі II:

1) абзац третій пункту 3 після слова "забудовником" доповнити словами "(у разі створення одночасно декількох ФФБ договір із забудовником укладається окремо щодо кожного ФФБ, який створюється)";

доповнити новими пунктами такого змісту:

"9. Управитель щодо кожного створеного ФФБ/ФОН зобов’язаний розмістити на власному вебсайті таку інформацію:

1) ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта);

2) основні технічні характеристики подільного об’єкта незавершеного будівництва згідно з переліком, визначеним Кабінетом Міністрів України, але в обсязі не меншому, ніж зазначено в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;

3) відомості про забудовника будівництва:

для юридичної особи:

найменування юридичної особи, у тому числі скорочене (за наявності);

ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);

організаційно-правова форма;

відомості про керівника юридичної особи та про інших осіб, які можуть вчиняти дії від імені юридичної особи, у тому числі підписувати договори, подавати документи для державної реєстрації тощо (за наявності): прізвище, ім’я, по батькові, дані про наявність обмежень щодо представництва юридичної особи;

відомості про кінцевого бенефіціарного власника (контролера) забудовника будівництва: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); найменування та ідентифікаційний код (для резидента) засновника юридичної особи, в якому ця особа є кінцевим бенефіціарним власником згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;

місцезнаходження юридичної особи;

інформація для здійснення зв’язку з юридичною особою: телефон, адреса електронної пошти;

дані про перебування юридичної особи у процесі припинення;

дані про перебування юридичної особи у процесі провадження у справі про банкрутство, санації, у тому числі відомості про розпорядника майна, керуючого санацією, ліквідатора;

для фізичної особи - підприємця:

прізвище, ім’я, по батькові (за наявності);

місцезнаходження (адреса, за якою здійснюється зв’язок з фізичною особою - підприємцем);

інформація для здійснення зв’язку з фізичною особою - підприємцем: телефон та адреса електронної пошти;

відомості про осіб, які можуть вчиняти дії від імені фізичної особи - підприємця, у тому числі підписувати договори, подавати документи для державної реєстрації тощо (за наявності): прізвище, ім’я, по батькові, дані про наявність обмежень щодо представництва від імені фізичної особи - підприємця;

4) відомості про генерального підрядника або підрядника (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), передбачені підпунктом 3 цього пункту;

5) запланований квартал, рік прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

6) відомості про право на виконання будівельних робіт з посиланням на відповідні відомості та документи в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;

7) відомості про хід будівництва (щомісячні фотографії об’єкта, графік виконання робіт та стан його виконання);

8) відомості про майбутні об’єкти нерухомості, які продано та які продаються, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України;

9) умови придбання та ціну майбутніх об’єктів нерухомості або спосіб її визначення;

10) проєкт договору про участь у фонді фінансування будівництва;

11) інші відомості, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України.

10. Інформація, визначена у пункті 9 цього розділу, розміщується управителем на своєму вебсайті до укладення першого договору про участь у фонді фінансування будівництва та оновлюється (крім інформації, визначеної у підпункті 7 пункту 9 цього розділу, протягом 10 робочих днів з дня настання відповідних змін.

Інформація, визначена у підпункті 7 пункту 9 цього розділу, оновлюється управителем щомісяця не пізніше 15 числа.".

3. У розділі III:

1) пункти 1-4 викласти у такій редакції:

"1. За договором, визначеним пунктом 3 розділу ІІ цього Положення, який управитель укладає із забудовником, забудовник зобов’язується збудувати один або декілька об’єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об’єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених Законом, правилами фонду та договорами управління майном, а управитель зобов’язується здійснювати фінансування будівництва цих об’єктів будівництва на умовах цього договору. Такий договір, укладений після набрання чинності Законом про ГРП, підлягає нотаріальному посвідченню.

Управитель з дня набрання чинності Законом про ГРП не має права укладати договір із забудовником, який є пов’язаною особою такого управителя.

Договір між забудовником та управителем ФФБ, укладений до набрання чинності Законом про ГРП, має обов’язково містити ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор до укладення договору) та зобов’язання забудовника після закінчення будівництва передати об’єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах Закону та правил ФФБ.

Договір між забудовником та управителем ФФБ, укладений після набрання чинності Законом про ГР П, має відповідати вимогам, встановленим статтею 9 Закону, та передбачати порядок та періодичність надання забудовником управителю звітності, передбаченої частиною восьмою статті 16 Закону, за кожним об’єктом будівництва окремо, незалежно від кількості об’єктів, які входять до ФФБ, за формами, встановленими законодавством у сфері будівництва, в обсязі, необхідному та достатньому для здійснення управителем належного контролю за виконанням забудовником зобов’язань за договором, у тому числі щодо цільового використання коштів, переданих управителем забудовнику, та виконання графіка будівництва.

За одним об’єктом будівництва забудовник не має права укладати договори з різними управителями ФФБ.

2. Управитель визначає банк, в якому відкриваються поточний рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників, субпідрядників та інших суб’єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об’єкта будівництва. Ця умова включається забудовником до договорів підряду та інших договорів, пов’язаних із спорудженням об’єкта будівництва.

3. Відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об’єктом будівництва забудовник:

передає управителю перелік об’єктів інвестування в об’єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво. До переліку об’єктів інвестування в об’єкті будівництва можуть бути включені об’єкти інвестування, віднесені до гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна (щодо об’єктів будівництва, стосовно яких право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом про ГРП);

передає управителю майнові права на ці об’єкти інвестування для їх подальшої передачі довірителям цього ФФБ на умовах правил ФФБ (щодо об’єктів інвестування в об’єкті будівництва, стосовно якого право на виконання будівельних робіт виникло до набрання чинності Законом про ГРП);

забезпечує проведення державної реєстрації права довірчої власності на об’єкти інвестування на ім’я управителя для подальшої передачі спеціального майнового права на ці об’єкти довірителям цього ФФБ на умовах правил ФФБ (щодо об’єктів інвестування в об’єкті будівництва, стосовно якого право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом про ГРП).

Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати у будь-який спосіб об’єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду (щодо об’єктів інвестування в об’єкті будівництва, стосовно якого право на виконання будівельних робіт виникло до набрання чинності Законом про ГРП) або права довірчої власності на які зареєстровані на ім’я управителя фонду (щодо об’єктів інвестування в об’єкті будівництва, стосовно якого право на виконання будівельних робіт виникло до набрання чинності Законом про ГРП), без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об’єкти інвестування від управителя до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.

Протягом періоду будівництва управитель відповідно до умов договору підтверджує забудовнику обсяг замовлення на будівництво шляхом надання даних про об’єкти інвестування, щодо яких укладені договори про участь у ФФБ.

4. Виконання зобов’язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором:

укладеним до набрання чинності Законом про ГРП, можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, або, за згодою управителя, об’єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності;

укладеним після набрання чинності Законом про ГРП, є об’єкт будівництва, всі об’єкти інвестування, які є складовими частинами об’єкта будівництва, та земельна ділянка, на якій розташований об’єкт будівництва (якщо така земельна ділянка є власністю забудовника). Предметом іпотеки додатково можуть бути інше нерухоме майно, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості, які належать забудовникові на праві власності (спеціальному майновому праві).

Іпотечний договір укладається у письмовій формі та нотаріально посвідчується відповідно до закону.

В іпотечному договорі передбачаються:

зобов’язання забудовника уступити управителю майнові права на предмет іпотеки у разі виникнення передбаченого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов’язань перед управителем (якщо договір між забудовником та управителем, визначений пунктом 1 цього розділу, укладений стосовно об’єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло до набрання чинності Законом ГРП);

зобов’язання забудовника передати управителю право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки у разі виникнення передбаченого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов’язань перед управителем (якщо договір між забудовником та управителем, визначений пунктом 3 розділу II цього Положення, укладений стосовно об’єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом про ГРП);

можливість припинення управителем без згоди забудовника обтяження об’єкта інвестування, щодо якого за довірителем реєструється спеціальне майнове право (якщо договір між забудовником та управителем, визначений пунктом 3 розділу II цього Положення, укладений стосовно об’єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом про ГРП).

За кожним об’єктом будівництва забудовник та управитель укладають:

договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, з відкладальними умовами (якщо договір між забудовником та управителем, визначений пунктом 3 розділу ІІ цього Положення, укладений стосовно об’єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло до набрання чинності Законом про ГРП);

договір уступки спеціального майнового права на об’єкт будівництва та об’єкти інвестування, які є складовими частинами об’єкта будівництва, щодо яких за забудовником на момент набрання чинності цим договором зареєстровано таке право, з відкладальними умовами (якщо договір між забудовником та управителем, визначений пунктом 3 розділу ІІ цього Положення, укладений стосовно об’єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом про ГРП);

договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. При цьому забудовник на час дії договору має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій забудовника в разі порушення останнім умов договору з управителем.";

2) абзац п’ятий пункту 5 після слова "днів" доповнити словами "порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання";

3) пункт 7 виключити.

У зв’язку з цим пункт 8 вважати пунктом 7 та викласти у такій редакції:

"7. У разі виявлення управителем ризику порушення умов договору управитель повинен вжити заходи, передбачені статтею 10 Закону, та має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об’єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями, що виходять із ФФБ у зв’язку з розірванням договору про участь у ФФБ, передання всієї дозвільної, виконавчої, технічної та іншої документації, необхідної для завершення будівництва об’єкта, прийняття його в експлуатацію у встановленому законодавством порядку та передання об’єктів інвестування установникам, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов’язань за договором, визначені Законом.";

4) доповнити новими пунктами такого змісту:

"8. У разі невиконання забудовником умов договору управитель має право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до законодавства.

9. З метою гарантування добудови об’єкта будівництва, щодо якого право на виконання будівельних робіт виникло після набрання чинності Законом про ГРП, забудовник та управитель ФФБ, за яким зареєстровано право довірчої власності на всі майбутні об’єкти нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва, можуть домовитися про залишення обтяження на об’єкти інвестування, включені до гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна.".

4. У розділі IV:

1) у пункті 1:

в абзаці першому:

слово та цифру "статтею 6" замінити словом та цифрою "статтею 9";