Відповідно до повноважень, визначених пунктом 1 постанови Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 N 1891, Фонд державного майна України роз'яснює:

1. Пунктом 2 цієї постанови визнано дійсними акти оцінки вартості майна та висновки про вартість майна, складені та затверджені відповідно до Методики оцінки вартості майна під час приватизації, що діяла до набрання чинності цією постановою. Зазначені акти оцінки вартості майна та висновки про вартість майна дійсні протягом встановленого для них Методикою оцінки майна строку дії.

Таким чином, рішення державних органів приватизації (органів, уповноважених управляти державним майном), виконавчих органів відповідних органів місцевого самоврядування щодо проведення оцінки майна, по яких до дати набрання чинності Методикою оцінки майна не були затверджені акти оцінки вартості майна та висновки про вартість майна, виконуються відповідно до Методики оцінки майна (далі - Методика).

2. До підпункту 4 пункту 6 Методики

Враховуючи, що попередня інвентаризація необоротних активів проводиться на дату попередньої інвентаризації у строк, який не перевищує 15 календарних днів від цієї дати, але не пізніше ніж за 10 календарних днів до дати оцінки, подання матеріалів попередньої інвентаризації здійснюється у місяці, на останнє число якого визначена дата оцінки. Для випадків корпоратизації матеріали попередньої інвентаризації подаються до державного органу приватизації органом, уповноваженим управляти державним майном.

3. До підпункту 8 пункту 6 Методики

З метою виконання вимог підпункту 8 пункту 6 Методики державним органам приватизації (замовникам незалежної оцінки) рекомендується не пізніше встановленої дати оцінки направляти на підприємство, що приватизується (корпоратизується), відповідний запит про надання у строк, що не перевищує 15 календарних днів від дати оцінки, вихідних даних, передбачених пунктом 38 Методики. Інші документи та інформація, необхідна для проведення незалежної оцінки, отримуються суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання від підприємства самостійно.

Керівники підприємств, що приватизуються (корпоратизуються), несуть відповідальність за повноту, достовірність та своєчасність надання вихідних даних.

4. До пункту 8 Методики

Враховуючи, що головною метою інвентаризації є визначення фактичної наявності та стану майна, звіряння цих даних з даними бухгалтерського обліку, утворення інвентаризаційної комісії, проведення інвентаризації та складання зведеного акта інвентаризації під час приватизації окремого індивідуально визначеного майна, у тому числі вбудованих приміщень, та цілісних майнових комплексів є обов'язковим.

У разі об'єктивної неможливості визначення складу інвентаризаційної комісії відповідно до вимог законодавства з питань інвентаризації майна державних підприємств з урахуванням особливостей, встановлених пунктом 12 Методики, державні органи приватизації можуть створювати інвентаризаційну комісію, до складу якої (за згодою) включаються представники місцевих органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, правоохоронних органів тощо. Вартісні показники майна, у разі відсутності таких даних бухгалтерського обліку, у відповідних графах документів, у яких відображаються результати інвентаризації, у цьому випадку не наводяться.

Інвентаризація вбудованих приміщень проводиться у порядку, визначеному пунктами 8 та 12 Методики. Вартість вбудованого приміщення, що вказується в інвентаризаційному описі встановленого зразка, може визначатися як відповідна частка вартості будівлі, частиною якої є вбудоване приміщення, виходячи з частки вбудованого приміщення в загальній площі (будівельному об'ємі) цієї будівлі. У разі об'єктивної неможливості участі представників балансоутримувача у проведенні обстеження державні органи приватизації можуть залучати (за згодою) представників місцевих органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, правоохоронних органів тощо. Вартісні показники майна, у разі відсутності таких даних бухгалтерського обліку, у відповідних графах документів, у яких відображаються результати обстеження, у цьому випадку не наводяться.

Під час приватизації об'єктів незавершеного будівництва проводиться обстеження будівельного майданчика і технічного стану об'єкта представниками державного органу приватизації та балансоутримувача з метою складання відповідного акта обстеження згідно з додатком 8 до Методики; складання інвентаризаційних описів матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування згідно з додатками 9 та 10 до Методики представниками балансоутримувача. Зазначені документи є документами, що підтверджують проведення інвентаризації об'єкта незавершеного будівництва. Інвентаризаційна комісія для цього випадку державним органом приватизації не утворюється.

5. До пункту 15 Методики

Конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання здійснюється відповідно до вимог Положення про конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 25.11.2003 N 2100 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 19.12.2003 за N 1194/8515. У випадках, визначених цим пунктом, конкурсний відбір є обов'язковим.

Згідно з пунктом 10 зазначеного Положення конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання для інших випадків проведення незалежної оцінки у разі потреби може здійснюватися за наявності відповідного звернення заінтересованих осіб.

6. До пункту 17 Методики

Рецензування актів оцінки майна, складених під час корпоратизації підприємств або під час приватизації комунального майна, здійснюється оцінювачами, які працюють у органах, уповноважених управляти державним майном, чи виконавчих органах органів місцевого самоврядування та згідно зі статтею 13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" мають право здійснювати рецензування оцінки майна. У разі відсутності у штатному складі цих органів таких осіб акт оцінки майна надсилається на рецензування до відповідних державних органів приватизації.

Акти оцінки майна, складені під час приватизації комунального майна державними органами приватизації, які отримали повноваження з приватизації об'єктів комунальної власності, рецензуються цими органами приватизації, якщо інше не встановлено відповідними рішеннями Фонду державного майна України.

Рецензування звітів про оцінку майна під час приватизації комунального майна здійснюються оцінювачами, які працюють у органах, уповноважених управляти державним майном, чи виконавчих органах органів місцевого самоврядування та згідно зі статтею 13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" мають право здійснювати рецензування оцінки майна. У разі відсутності у штатному складі зазначених органів таких осіб звіт про оцінку майна рецензується особами, визначеними статтею 13 зазначеного Закону, за винятком випадків надання державним органам приватизації повноважень з приватизації об'єктів комунальної власності, коли рецензування забезпечують відповідні державні органи приватизації.

7. До пункту 18 Методики

Затвердження акта оцінки майна здійснюється шляхом видання відповідного наказу та оформленням у правому верхньому кутку грифом "ЗАТВЕРДЖУЮ" із вказівкою посади, ініціалів та прізвища особи, яка затверджує акт, і її особистим підписом. Підпис засвідчується печаткою цього органу. Державним органам приватизації рекомендується дотримуватися подібного порядку затвердження висновків про вартість майна.

Погодження висновку про вартість майна у випадках, визначених цією Методикою, здійснюється відповідним органом і оформлюється у правому верхньому кутку грифом "ПОГОДЖУЮ" із вказівкою посади, ініціалів та прізвища особи, яка погоджує висновок, та її особистим підписом. Підпис засвідчується печаткою цього органу.

8. До пунктів 19 та 20 Методики

У разі делегування повноважень з приватизації об'єктів комунальної власності регіональним відділенням Фонду державного майна України усі роботи, пов'язані з процедурами їх оцінки, встановленими Методикою, у тому числі роботи підготовчого етапу, забезпечення аудиторської перевірки, конкурсний відбір суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, укладання з ним договору на проведення оцінки майна, рецензування звітів про оцінку майна (актів оцінки майна) та затвердження висновків про вартість майна (актів оцінки майна), здійснюються цими регіональними відділеннями.

9. До абзацу третього пункту 27 та підпункту 4 пункту 28 Методики

У рядку "Цільове фінансування" балансу підприємства обліковуються кошти цільового фінансування (у тому числі кошти за програмами державної підтримки певних галузей господарства) і цільових надходжень як субсидії, асигнування з бюджету та позабюджетних фондів, цільові внески фізичних та юридичних осіб тощо. Залишки коштів державного цільового фінансування та державних цільових надходжень на дату оцінки, які надані на безповоротній основі, за своєю економічною сутністю не є зобов'язаннями підприємства перед державою, тому для цілей складання передавального балансу державного підприємства вартість розділу другого пасиву балансу державного підприємства має бути зменшена на суму залишків вищезазначених коштів шляхом перенесення цієї суми до рядка передавального балансу "Інший додатковий капітал". Таким чином, в акті оцінки майна державного підприємства пункт 5.1 не заповнюється.

Під час складання передавального балансу підприємства зобов'язання з оренди цілісного майнового комплексу, які обліковуються на рахунку 532 бухгалтерського обліку "Зобов'язання з оренди цілісних майнових комплексів", мають бути перенесені та відображені у статті передавального балансу "Інший додатковий капітал".

10. До пункту 32 Методики

Під час визначення розміру статутного фонду відкритого акціонерного товариства, що створюється в процесі приватизації на базі державного майна, переданого в оренду, та майна орендаря, заповнюється акт оцінки майна згідно з додатком 2, відповідно до якого частки держави та орендаря визначаються без урахування вартості майна, яке вилучається з чистої вартості цілісного майнового комплексу.

11. До пункту 37 Методики

Під час проведення незалежної оцінки додатково виявлені суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання необоротні активи включаються до звіту про оцінку майна та висновку про вартість майна з вказівкою їх основних ознак (найменування, розташування, вид, тип, марки тощо) з одночасним інформуванням про виявлені факти керівництва підприємства, оцінка майна якого здійснюється, з метою відображення виявлених необоротних активів у його бухгалтерському обліку.

12. До пункту 41 Методики

Розрахунок вартості права користування земельною ділянкою (права оренди земельної ділянки) як нематеріального активу здійснюється згідно з формулою, наведеною у пункті 44 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 N 1531.

В разі оцінки неспеціалізованої нерухомості право користування земельною ділянкою (права оренди земельної ділянки) здійснюється відповідно до пункту 45 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 N 1531, шляхом застосування принципу залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

В інших випадках процедура оцінки вартості права користування земельною ділянкою (права оренди земельної ділянки) передбачає такі процедури.

Першим етапом оцінки права користування земельними ділянками є аналіз ринку прав оренди подібних земельних ділянок. У випадку наявності такої інформації, право користування земельною ділянкою (право оренди) визначається шляхом непрямої капіталізації додаткового доходу орендаря.

У разі відсутності ринку прав оренди подібних земельних ділянок, проводиться аналіз ринку продажів земельних ділянок.

Якщо є ринкова інформація про продажі подібних земельних ділянок, чистий операційний або рентний дохід від здачі в оренду земельної ділянки визначається за формулою:

ЧОДз = Цз * Ск,

де ЧОДз - чистий операційний або рентний дохід від здачі в оренду земельної ділянки;

Цз - узагальнене значення ціни продажу подібних земельних ділянок;

Ск - ставка капіталізації для землі.

У разі відсутності інформації про доходи від подібних земельних ділянок для визначення чистого операційного або рентного доходу враховуються вимоги пунктів 40, 41 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок. При цьому додатковий дохід зменшується на суму обїрунтованих витрат на зміну функціонального призначення.

Якщо реалізація пунктів 40, 41 не відповідає дотриманню принципу найбільш ефективного використання земельної ділянки та у випадку об'єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, право користування земельною ділянкою визначається шляхом непрямої капіталізації фактично нарахованої річної величини плати за землю (орендної плати).

У всіх варіантах розрахунку додатковий дохід обчислюється як різниця між чистим операційним або рентним доходом та встановленою платою за землю (орендною платою). У відповідності до Закону України "Про оренду земель" та Закону України "Про плату за землю" розмір встановленої плати за землю (орендної плати) визначається як частка від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена рішенням відповідного органу влади в залежності від функціонального призначення та умов договору оренди.

Період прогнозування додаткового доходу встановлюється від дати оцінки до дати закінчення строку дії укладеного договору оренди. У разі відсутності таких договорів період прогнозування становить 50 років. Ставка капіталізації, що використовується для розрахунку вартості права користування земельною ділянкою, визначається відповідно до вимог пункту 7 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок (з урахуванням, у разі наявності додаткового ризику, права користування земельною ділянкою).