На виконання Указу Президента України від 19 січня 1999 р. N 32 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" та з метою упорядкування проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення Кабінет Міністрів України

1. Затвердити Методику експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення (додається).

2. Державному комітетові по земельних ресурсах за погодженням з Державним комітетом будівництва, архітектури та житлової політики, Фондом державного майна та Українською академією аграрних наук затвердити у місячний термін Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення.

1. Згідно з цією Методикою проводиться експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна, в тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України.

2. Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення є: відомості Державного земельного кадастру (місцезнаходження, кількісна і якісна характеристика земельної ділянки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки); проект відведення земельної ділянки; відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості місцезнаходження земельної ділянки; дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об'єкти нерухомого майна; дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки.

3. Наведені у цій Методиці терміни вживаються в такому значенні:

дата оцінки - дата, на яку складено висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки;

оцінна вартість - вірогідна ціна, за яку земельна ділянка може бути продана на дату оцінки;

експерт - фахівець, що має кваліфікаційний документ (сертифікат), який дає право на проведення оцінки земель.

експертна грошова оцінка - визначена експертом оцінна вартість земельної ділянки;

ефективне використання - економічно доцільне та прибуткове використання земельної ділянки за цільовим призначенням без погіршення її якісних та еколого-естетичних характеристик і з дотриманням вимог обтяжень та обмежень;

ставка капіталізації - коефіцієнт перерахунку річного чистого доходу в поточну вартість земельної ділянки.

4. Оцінна вартість, визначена в результаті експертної грошової оцінки, враховується під час встановлення:

ціни продажу земельної ділянки;

стартової ціни продажу земельної ділянки на конкурентних засадах.

Оцінна вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристики та властивостей, правового режиму, місцезнаходження, а також з урахуванням кон'юнктури ринку.

Земельна ділянка розглядається як умовно вільна від забудови і придатна для ефективного використання.

5. Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами:

капіталізація чистого доходу;

зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. N 525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. N 213, в частині оцінки земель населених пунктів;

поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

6. Для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів, один з яких грунтується на грошовій оцінці земельної ділянки за зазначеними у пункті 5 методиками.

Перевага повинна надаватися тим підходам, що грунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.

7. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.

При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою

де Цкп - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);

До - річний чистий дохід (фактичний або очікуваний) (у гривнях);

Ск - ставка капіталізації (у відсотках).

При непрямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою

де Цкн - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);

Де S - сума ряда від i = 1 до t;

Доi - очікуваний чистий дохід за 1-й рік (у гривнях);

t - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу.

Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки або як сума (у відсотках) безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.

За основу береться річний дохід, одержаний від ефективно використовуваної земельної ділянки.

8. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна.

За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних земельних ділянок за формулою